新政下 深圳房价何去何从?

　　中原地产的工作人员李强(化名)最近有点忙,“以前是天天打电话给客户,现在大部分时间要带客户去看房”,造成他忙碌的原因除了不少刚性买家入市加紧看房外,还有就是新出台的《深圳房地产市场监管办法》(以下简称《办法》)。《办法》中除了指出严厉打击“阴阳合同”、“捂盘惜售”等行为外,还首次明确了各种处罚标准,如中介帮助做阴阳合同将被罚5万元,未取得预售许可证就内部认购房屋每套罚10万元等。

　　李强告诉记者,虽然《办法》中有不少条款缺乏细则很难操作,但部分内容释放出来的信号仍让部分买家加紧入市。《办法》从9月1日起实施,也就是将对中介操作阴阳合同进行处罚,但仅以《办法》本身很难操作,而“二手房交易评估价收税”的政策虽几多风传,但权威部门并无真正出台的时间表,业内人士表示,即使政策出台一般也会有一定的缓冲期,房价大的走势并没有改变。虽然楼市即将步入传统的销售旺季,但市场同样也有房价再次探底的可能,因此《办法》选择在此时出台,更多的是站在“稳定”房价的角度考虑。

　　目的在于“稳定”房价上涨苗头

　　“《办法》不是为了治理开发商,而是明确了规范市场的标准,还给了开发商缓冲的时间,条文又都是老调重弹,对开发商不构成威胁”,深圳一家地产开发商如此形容《办法》,比如销售广告、样板房等应视为合同的说法以前也有,但以前开发商经常在广告说法上加了有效期,真正交房的时候也过了有效期了。

　　《办法》中最引人关注的就是打击“阴阳合同”的规定,美联物业三级市场总经理江少杰认为,如果没有其他跟进的办法出台就对想做阴阳合同的买卖双方没有影响,唯一结果只能是逼迫正规的中介由于处罚太重而不敢接单。江少杰认为,只有以评估价过户才是一种有效的手段。

　　在受访的三位地产业内人士都表示,《办法》内容是“老调重弹”,而本应广受业内关注的这一《办法》,实际上却与深圳版国十条受到的关注程度不可同日而语,记者电话询问的五家地产开发商的营销总监,就有三位明确表示没有关注这一办法,而一位表示稍有关注但对具体条款也不甚了解,“媒体对《办法》的关注超过了开发商。”深圳地产评论人士弓鸣表示。

　　对于《办法》对房价的影响,大部分业内人士均表示,政府的目的应该是“稳定”房价上涨苗头。

　　市场累计需求或刺激楼市

　　弓鸣认为,从政策调控“抑制房价过快上涨”的目的来看,现在深圳楼市已经达到这一目的,但政策一旦放开房地产市场又会迅速上涨,那将会迎来更多的调控手段,因此深圳出台《办法》是从另外一个角度规范市场的同时也间接地以稳定来保护开发商,“深圳是一线城市,这轮调控主要也是针对北京、上海、广州、深圳四个一线城市,如果调控不能达到目的,不排除中央进一步的政策出台”。

　　弓鸣认为,市场经过一段时间的成交量萎靡的累积,需求进一步压抑,但迟早会爆发出来；另一方面,通胀的压力还在,经济二次探底仍有顾虑,这两者加上市场即将迎来“金九银十”的传统销售旺季,房地产市场将会趋向火爆,那时将会面临“一手房止涨,二手房补涨”的情况。

　　“银行也憋不住了。”世联地产研究总监王海斌告诉记者,房贷毕竟是银行的利润来源,深圳市场上的三套房贷款仍可做,银行与信托合作等之前出现的现象都表示银行有放贷的压力。

　　“深圳地方政府此刻做的是向外释放姿态,《办法》内容本身对房价没有影响,这是地方政府向外释放稳定房价的信号,”弓鸣表示。

　　“大家对《办法》的看法都是希望它对房价有影响,这次的《办法》是对市场进行规范,但深圳市场本身就比较有规范,所以它的影响要看它的执行力”,卓越地产项目经理徐江如是说。“政策虽然没有新的调控措施出来,但从中央到地方都没有调控要掉头的信号,结合2007年的楼市走向,房地产市场也会在短期的刺激后再次出现下行的情况。”一位地产研究专家表示。

　　-他山之石

　　“二手房交易评估价收税”引市场紧张

　　李强告诉记者,楼市新政刚出来的时候中介很难做,有时一个月连一单生意都做不成,但临近7月时看房买房的客人逐渐增多,最近还有不少购房者打电话来询问关于“评估价过户”的事情。

　　市场近期传言地税部门正牵头与国土房产部门探讨“二手房交易评估价收税”的方案,政策一旦实施,按现行的税率二手房交易将要交纳一大笔税费。举例来说,一套登记价格为100万元的房产,现在以150万元的价格交易,若采用阴阳合同过户就回避了税费中最大的一笔按差额20%缴纳的个人所得税,而如果评估价为140万元并按照评估价过户,这项交易就要多缴纳(140-100)×20%=8(万元)的个人所得税,而对于总价较高、房产增值较大的房产来说,这笔税费将会高达数十万,按照目前市场实收的惯例,这一大笔税费将由购房者承担。业主黄先生告诉记者,一听到这个消息时很紧张,“这个政策一出,购房者肯定不会出这么大一笔税费,我在考虑要不要现在先把房子卖了?”而对于购房者,这也是一个“可怕”的设想,“一下子可能多交好几万元到十几万元的税费,谁受得了啊。”

　　“如果这一政策实施,买家都不愿意承担这么高的税费,要么二手房交易停滞无法成交,要么买卖双方会想方设法让评估价降下来。”王海斌如是说。他则认为,这个政策如果出台也会预留一段时间的缓冲期,比如住房营业税税率的改变,但那会带来短期内市场放盘量的迅速增大,而市场交易也会迎来一段火爆期,但这就跟现在政策调控的方向相反,这一政策迟迟未出台也应该是有所顾虑的原因。“二手房交易评估价收税本来就是一个风传的消息,政府还没有出台的准确时间,而《办法》也没有细则,但这两者的结合加剧了对这一政策出台的预期,”一位地产中介告诉记者。

　　●《深圳房地产市场监管办法》解读

　　严格监管开发商

　　对于价格备案,《办法》要求房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,并报价格监督执法部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。如开发商价格变化超过15%不备案,则要处罚10万元等。

　　在预售款监管上,《办法》不仅要求预售款必须专款专用,并且要求开发商提取预售款必须出具相应的材料证明文件,而若开发商违规使用预售款,其违规部分将要被处以每套5万元的罚款。

　　开发商在申请预售前,项目资本金余额不得低于10%的规定,对开发商的资金提出了更为严格的监管,这也有利于规避楼盘烂尾的风险。

　　《办法》要求房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定,并规定对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的,应当视为商品房买卖合同的内容,这意味着样板房的装修标准将自动成为合同的内容。

　　严厉打击“阴阳合同”行为

　　《办法》要求房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的,应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。这一条意味,中介人员自己购买出卖房源时必须书面通知对方,打击了从业人员炒买炒卖房屋的行为。

　　《办法》规定,房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的,就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利,负责房产中介机构罚款5万元整,中介个人罚款2万元,这一条打击深圳房地产市场盛行的“阴阳合同”。

　　严格控制中介代收额度

　　《办法》规定,经交易各方当事人书面同意,中介可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。而这之前,中介可以代收买方全部的首期款。业内认为这条借鉴了当年“中天事件”所造成的消费者高达数千万的损失。

　　撰文记者曲广宁实习生王洋