买套房子当“儿”养

　　朱小姐是一家外企职员，年收入12万元，单位有公积金和社保公费医疗；丈夫在民营企业工作，年收入12万元左右，单位也有基本的社保及医疗。该家庭现有一套2室2厅的商品房，银行贷款余额30万元，等额本息还款，月供4000元。现有活期存款25万元，股票账户8万元(亏损20%)；两人均上了万能保险，年保费支出共1.2万元。

　　该家庭月生活支出4000元，加上每月银行还贷，每月支出大概8000元左右。每年外出旅游计划1万元，双方父母赡养费用每年3万元。该家庭希望合理分配活期存款，并提前还清贷款。此外，计划2至3年内购买第二套房产。为此，由全国十佳理财师、渤海银行北京分行理财顾问姜龙君为该家庭作规划。

　　案例分析

　　朱小姐的理财目标均与银行按揭有关：一是剩余贷款是否结清，二是计划购买第二套房产。朱小姐采用的是等额本息还款，这种先付息后还本的还款方式本身就不宜提前还款。每月固定的还款额中，利息所占比例是由高到低，而本金所占比例逐月提升。一般来说，等额本息还款时间超过5年，利息也就还得差不多了，这4000元月供中绝大部分已是本金，提前还款相当于结清一笔零息贷款，是不划算的。再看第二套房产。从收支情况来看，年度结余约9万元，在现有基础上(不考虑增值、增收等其他因素)，三年后将持有现金资产60万元，距离购买房产还有一定缺口。因此，动用全部积蓄还清贷款不足取。

　　目前房地产正处于宏观调控中，继“二套房认房又认贷”后，银监会又全面叫停“第三套房贷”，住房贷款的首付和利率不断提高，贷款成本加大，第二套房贷除了期限较长外，已与商用房贷款相差无几，因此购买第二套房产时，也可以考虑购买商铺。

　　目标规划

　　一、现金规划。按家庭月支出的3至6倍配置5万元应急储备金，其中夫妻俩各保留活期存款5000元，用于日常开支。以朱小姐名义申请一张信用卡，并为丈夫办理附属卡，信用卡与朱小姐的工资卡关联全额自动还款，以便累积积分换取礼品；开立两张三个月定期存单各1万元，用于应急支付；剩余2万元可购买货币型基金。

　　二、保险规划。按照“双十法则”(保费为家庭年收入的10%，保额为个人年收入的10倍)来看，夫妻俩的商业保险还存在一定缺口。但由于近三年有购房需求，建议两人补充定期寿险或意外伤害险等消费型保险。

　　三、投资规划。该家庭股票账户8万元(亏损20%)，另有存款20万元(已扣除家庭应急储备金)，每月节余约8000元，以这样的资金规模和积累条件，要达到三年内购房的目标，需要延长积累时间或采取较为激进的投资方式。

　　建议将20万元追加投入股市，暂不忙于操作(可先参与打新股)，待大盘回调时再择机建仓。每月节余的8000元中，5000元投入股市，3000元定投货币型基金，预期股票投资年回报率20%，货币型基金年回报率2.2%，三年后股票市值72.77万元，货币型基金13.3万元(其间可作调整)，定期存款2.14万元，活期存款1万元，合计约89.21万元，可基本满足一套总价160万元小户型的首付需求。

　　假设按揭政策保持不变：贷款80万元，利率上浮10%，住房期限20年，月供5980元；商用房期限10年，月供9098元。由此可见，按当前的收入水平只能满足住房贷款需求，若要购买同等面积的商铺，两人的收入还需每年递增10%。本报记者 潘洁　发自上海