深圳楼市新年热销 房价年涨幅超20%必遭调控？

　　2011年深圳房地产市场在开发商元旦集中推盘,市场热销的景象下进入新年。元旦期间合正汇一城、和谐家园在内的多个楼盘开盘都取得了不错的销售业绩,上周末星河时代广场也入市,在第三轮调控呼声渐高的背景下,加上市场刚性需求不再观望积极入市,开发商都有意努力出货。

　　世联地产首席分析师王海斌表示,2010年深圳新建商品住宅的成交量大概在300多万平方米,创近年新低,加上二手房全年的成交量在1200万—1400万平方米之间,而价格全年涨幅在20%左右。“现在业内几乎将20%看成政府能够容忍房价上涨的极限,超过20%就会迎来新一轮调控”,王海斌表示。

　　新年开门红多项目热销

　　元旦期间,深圳包括合正汇一城、和谐家园、华嵘榕公馆的多个项目开盘,有媒体统计在元旦假期开盘的6个项目3天内就创造了1600套的成交量,其中汇一城2000套新品一次性推出,其中800套主力户型在3天内全部售罄,成交均价19000元/平方米。

　　从去年11月开始,深圳楼市持续火爆,虽然去年9月30日深圳出台限购令,开始第二轮调控,但经过一个多月的观望期后,刚性需求置业者不断入市,抢房盛况不断出现最终带来了深圳11月、12月房地产市场的不断回暖,原本房地产销售旺季的“金九银十”则由于政策调控,延迟在去年11月和12月出现,并带动了元旦楼市大热。

　　1月1日下午3点开盘发售的和谐家园,均价22000元/平方米,比半个月前布吉开售的新盘万科红高出不少,该项目开盘当日约400多人到场,两天内也销售了近100套。

　　合正汇一城则更为抢眼,其楼盘全部约2000套单位一次性推出,主力发售的800套单位三天内全部售罄,成交均价接近19000元/平方米。此外,大运城邦二期以1.2万元/平方米的均价开盘,尽管比1年前的一期高出4000元/平方米,开盘当天售出176套,元旦三天假期后基本卖完。元旦期间面市的唯一个原特区内新盘华嵘榕公馆均价达30000/平方米,开盘当日409套单位全部推出,开发商表示,主力发售的B栋2小时内销售超过9成。

　　置业者为“避涨”果断入市

　　截至1月9日,深圳市规划国土委公示数据显示,12月深圳取得预售许可证的项目有16个,与之相比11月有11个项目入市,10月仅8个,而限购令前的9月深圳有25个项目入市。

　　开发商集中开盘背后的动因则是刚性需求者的踊跃入市。从12月开盘的几个项目销售现场来看,前来选房的多为夫妇二人组合或者包括父母小孩的家庭组合,“现在买房的都是自住需求的刚性需求置业者”一位开发商表示,政策是打击投资需求,对于刚性需求的入市政府无需打压,另一方面,在通胀和资产贬值以及对于未来楼市普遍看好的背景下,不少远期有买房需求的置业者也开始看房买房,“为抗通胀而买房者”也加剧了市场的回暖。

　　而市场销售旺盛又再次刺激了开发商积极入市迎合市场需求,“两方面原因都推动市场旺销,一方面开发商因为担心调控因此在现阶段抓紧时间出货,另一方面置业者因为担心买房更难因此争先恐后入市”,深圳地产知名剑客弓鸣表示。

　　在龙华片区工作的市民赵先生原本并没有计划在今年买房,但“眼看着自己租住的万科第五园的公寓价格上涨,只怕以后自己挣钱没有房价涨得快”的他在万科红开盘时果断买了一个小户型。与赵先生类似的市民严先生近一年一直在看房,但到年底,随着市场的回暖价格随之上扬,他“再也无法淡定了”,果断出手买了民治的一套房产,虽然距离自己工作地点较远,但“可以先租出去”。

　　业内人士表示,开发商努力出货,置业者努力抢购,促成成交的一波小高潮。

　　房产税依然箭在弦上

　　热销开年是否预示着2011年市场的一路上扬?目前,业内普遍的观点是政府依然不会放任房价过快上涨,与市场火爆相对应的是,高层一直在不断释放市场调控的消息,深圳规划国土委也发布消息称,限购令不会放松,将继续执行。

　　“目前的市场价格虽然没有降,但在成交量不断扩大的时候价格也没有上涨”,王海斌表示,对于政府来说,成交量上涨,价格不涨是最为乐见的市场,参照2010年的全年走势,业内普遍把全年涨幅20%看做是政府可以容忍的极限,而且包括深圳在内的大城市将成为重点关注的对象。以此来评估2011年深圳房地产市场的走势,王海斌表示,由于深圳市场日渐成熟,年成交量将依然保持在1200万—1400万平方米的水平上,而价格将不会有太大的上涨空间。

　　至于调控手段,尽管房产税消息甚嚣尘上,但王海斌依然认为“这是一条需要更充分考虑的政策,毕竟其不是限购令一样的短期政策,而且其出台的副作用政府必须有所考虑”,对此世华地产市场研究总监肖小平表示,即使房产税出台有可能出现并不期望的结果,但这一政策本身的出台依然可以在短期内达到抑制成交量上扬和价格上涨的效果,而且房产税可调节,作为一项执行空间很大的政策可以对市场更有节奏的调控。

　　王海斌表示,他所预见的第三轮调控依然是在“力度加大、范围扩大、严格执行”三方面的措施,比如首套首付提到比三成还高的比例,第二套房不放贷等。曲广宁