2010年深圳楼市量已掉价未跌 新房均价涨超三成

　　中原地产公布的深圳2010年二三级市场年度数据显示,深圳2010年新建商品房批准销售面积继续走低,创近6年来新低,批售面积为416万平方米,新房住宅成交量也仅321万平方米,但去年深圳新房成交价相比2009年涨33.2%,达到20163元/平方米。二手房方面,在面临史上最严厉调控的背景下,2010年深圳全年二手房成交面积为1181万平方米,成交均价为18775元/平方米,比2009年涨19.3%,全年深圳房地产市场呈现“量跌价升”的局面。

　　新房成交均价上涨33.2%

　　深圳规划国土委公布的成交数据统计显示,从2004年开始深圳每年的商品住宅预售面积就不断下降,从2004年的806万平方米下降到2010年的416万平方米,其中在楼市旺销的2009年深圳批准销售商品住宅468万平方米,而2010年深圳市商品住宅的批准预售面就仅416万平方米,比2009年下降11.1%。

　　同样,在房地产市场调控措施的影响下,2010年深圳市商品住宅成交量为321万平方米,相比于2009年市场成交旺盛,成交量远高于推盘量不同,2010年深圳市商品住宅成交量不及推盘量8成,推售比为1.3,2010年的这一数据和楼市寒冬年的2008年类似,显示政策调控对于深圳楼市的降温作用明显。

　　新房价格方面,从2001年开始到2010年这十年间深圳房地产市场商品住宅成交均价除2008年有微降外一路走高。数据显示,2006年深圳商品住宅成交均价涨31.1%,2007年涨44.9%,2008年微降5.3%,2009年重回上升渠道涨19.6%,2010年即使是在史上最严的调控政策落地的背景下,深圳市商品住宅成交均价依然上涨33.2%。不过,业内人士提醒,新房每年的成交均价受成交结构影响,而成交结构受每年开发商的新推项目供应结构影响很大,如果全年供应的豪宅较多,那么成交均价就会上涨,今年有包括7万元/平方米的豪宅等数个项目入市,对深圳住宅新房均价有影响。

　　分区来看,今年豪宅项目入市较多的南山和盐田也是成交均价上升最多的区域,盐田新房成交均价比2009年上涨68.3%,而南山区则比2009年上涨51.7%,宝安和龙岗作为深圳新房的主力供应区域,2010年新房成交均价比2009年分别上涨41.2%和47.2%。深圳市2010年新房成交套数为36722套,比2009年跌47.6%,与成交面积都为下跌趋势,说明政策对于成交量的抑制作用非常明显,而2010年深圳新房的成交价格则比2009年上涨33.2%。

　　二手房成交价涨19.3%

　　二手房方面,深圳2010年全市成交二手房123216套,比2009年成交套数跌20.2%,但根据中原地产的统计,2010年深圳二手房成交均价达到18775元/平方米,比2009年上涨19.3%。中介表示,2009年深圳二手房成交均价上涨近两成,相比于“抑制房价过快上涨”的调控目的已经达到,“如果没有调控,深圳的房价会飞上去,房价上涨至少50%。”世华地产市场研究部总监肖小平表示。

　　二手房的成交面积方面,中原地产统计2010年深圳二手房成交面积为1181万平方米,比2009年跌14.1%。深圳中原地产市场部总监王世界表示,中原在深圳选取了35个板块、188个样本楼盘,对其二手房成交进行监测并计算指数。这188个样本楼盘的成交均价全年略有微涨,其中在4月第一轮中央房地产市场调控后领先指数出现4个月的连续下跌,但到9月以后中原深圳领先指数重回上升渠道,12月领先指数上涨了1.47%。全年统计,2010年1月深圳中原领先指数为311.7,到2010年12月深圳领先指数为317.1,全年上涨1.73%。

　　王世界表示,2010年全年由于住宅房地产市场的政策打压,以及去年9月以后深圳出台的住宅限购令都让商业物业市场逐步火热。中原统计,2010年深圳写字楼在供应量比2009年低58.4%的情况下,销售量却比2009年高出12.5%,均价达到29481元/平方米,比2009年上涨22.6%。而一手商铺销售量达到16.2万平方米,比2009年上涨10.5%,成交均价为23315元/平方米,比2009年上涨12.9%。

　　调控效果基本达到

　　“调控的效果基本达到了,虽然市场成交依然不淡,但购房者主要以刚性置业者为主,说明投资需求被抑制,这将使市场更加理性,现在的调控结果和老百姓希望房价下跌的预期有差距,但调控和不调控相比对于房价的抑制作用还是很明显的。”肖小平表示。综合开发研究院旅游与房地产研究中心宋丁表示,深圳近些年新房供应越来越少,二手房交易则越来越活跃,其背后的原因是深圳土地供应的不足和新房价格居高不下,未来深圳二手房的流通率和流通量还会继续增高。

　　“今年的市场环境将会更严,价格上涨将得到进一步的遏制,但刚性需求依然会积极入市,成交量不会大幅下跌”王世界表示。曲广宁