商铺投资热年初已掀起 业内：要注意做风险防范

　　俗话说“一铺养三代”，元旦刚过，佛山又掀起风风火火商铺投资热潮。记者从一些商业地产策划管理机构和二手中介公司获悉，随着通胀压力增大，以及住宅房产政策调控毫无放松的迹象，不少投资者开始转向商铺投资。最近更出现了本地老板豪掷千万的“扫街”现象。

　　业内人士表示，商铺投资相比于普通住宅投资更复杂，面临的投资风险更大，建议投资者慎选商场内部物业，最好选择临街铺投资会更为稳妥。

　　市场：商铺投资渐成新热门

　　“现在没什么好投资，帮我找个商铺怎么样？”最近，记者听到好几个朋友这么说。昨天，记者走访高力国际、和记物业、合富置业等大型商业地产策划管理机构和二手中介公司，发现有意投资商铺的投资客越来越多。

　　据和记物业总经理廖烈透露，该公司商铺交易成交量一直保持平稳增长，每个月至少有3～5单商铺交易成交。合富置业投资部经理黄先生告诉记者，该公司近期接到的有商铺求购意向的投资客越来越多，其中广州客占了6成，佛山本地客约占4成左右，不过广州客由于对佛山市场不熟悉，因此在选铺方面明显偏于保守，多选择一些面积在40～100平方米左右、投资金额控制在200万～300万元的比较多；本地投资客则以公司白领、公务员和企业老板居多，其中公司白领和公务员以贷款购铺为主，投资额度通常较少。企业主则通常投资手笔较大，前段时间南浦新村有商铺出卖，一位乐从老板一次就投资数千万元扫光了整条街道，震惊整个行业。

　　对于商铺投资走热的原因，业内人士分析一是与投资者欲利用商铺投资应对通胀有关；其次佛山本地的一些企业老板“不差钱”，欲借商铺投资分流资产，同时也可以作为保增值、未来融资与抵押的资产平台。据合富置业投资部黄经理分析，国内CPI高涨，很多投资者都把投资眼光开始转向黄金、房产等稳健型资产，而从去年的投资收益来看，也以这两类资产表现最好。

　　业界提醒：返租流行

　　商场内部物业投资风险大

　　对于商铺投资，业内人士认为会比住宅投资更复杂，特别是商场内部物业投资风险大，如果投资失利，不仅“一铺养三代”成为幻想，且还有可能血本无归，背上沉重的包袱。

　　风险一：分拆散卖经营管理难控制

　　“商铺投资非常考验投资者的投资眼光，一旦淘铺失利，有可能面临更大的投资风险。”高力国际商铺与写字楼部经理严伟焜透露，商铺投资分为两种，一种是商场铺投资、一种是临街铺投资，也包括主干道和小区物业投资；其中商场铺投资，其收益回报直接受整个商场经营管理的影响，商场旺则商铺旺，商场衰则商铺衰，特别是商场内部物业，如果分拆散卖的比例过高，该商场通常很难旺起来，这主要是业主众多，经营管理难控制等有关，佛山就有很多商场经营失败的例子，如祖庙路某商场共有近700个大小业主，其中面积最小的才50平方米，每月租金才15元/平方米，但该商场每月的管理费和推广费加起来，就要50元/平方米左右，不少小业主的租金连抵管理费还差一大截，租或不租都是亏本，想卖也卖不出去，被套牢了。

　　风险二：返租比例跟实际租金不一致

　　此外，返租比例跟实际租金不一致也是商铺投资面临的第二大风险。严伟焜透露，“很多商场和大型房地产公司在做促销时，都会变相承诺返租和高额收益率，如虚拟出未来几年的投资收益，在售价中打折等，其实是羊毛出在羊身上，通常开发商事先有意将售价调高后打折再卖，实际投资者在几年中并没有收益。”

　　风险三：商铺实用率偏低

　　商铺也有实用率，但通常较难引起投资者注意。业内人士小林透露，佛山有绝大部分商场内部商铺，实用率都只有5～6成，少数能达到7成，如祖庙附近某商场和南海桂城某商场，内部商场的实用率就只有5成左右，10年前的售价是10～20万元/间，到现在连成本都没收回来，且由于商铺管理费远远高于租金，因此每月还要不断往里赔钱。

　　小贴士

　　贷款购铺首付最低五成

　　此外，对于部分打算贷款购铺的投资者，银行业内人士提醒，购买商铺首付最低要5成，同时利率上浮1.1倍。同时，购买二手商铺的中间交易成本会相对较高，不管铺龄有没有够5年，都必须支付营业税和个人所得税，禅桂两地的营业税征收都一样，都是按差额的6.15%征收，而个人所得税征收起点略有不同，其中禅城按差额的6%征收，桂城按差额的20%征收。

　　建议一：选择临街铺风险小

　　针对金额偏少的个体投资者来说，业内人士建议投资临街商铺，风险会相对小很多，可考虑选择一、二线临街商铺和大型商场的临街商铺，不过一般大型商场的临街商铺货源较少，很多有经验的运营商都是宁租不卖。反而是一些一二线商铺存在较多的投资机会，如高档小区商铺等，同时还要看看周围的常住人口以及小区住宅的购房群体，有些小区住宅虽然销售红火，但入住率不高，如果购买这类小区商铺，培育等待期会比较长。

　　建议二：量力而为看清运营机构再出手

　　现在很多商铺都是由开发商帮忙统一返租，因此投资商铺首先要看准运营机构的品牌、运营经验及操作经验等。此外，投资商铺宜量力而为，如果手中只有50万～100万元左右的闲置资金，业内人士建议可投资面积40～50平方米左右的二、三线街铺，街铺总价100万～200万元左右，可采取首付5成的方法贷款购铺。如果是手中有300万～500万元闲置资金，则选择会比较多，不少新开楼盘的一线商铺也可以考虑。(记者 上官建庆 通讯员 金亚范)