2011年云南房地产业：新起点上谋发展

　　房地产作为人们最关注的行业之一，每年年初，许多业内人士都会对它当年的发展进行预测，分析这一年地产的发展方向。2011年，作为“十二五”的开局之年，人们更加关注房地产业在未来几年中的发展方向和趋势，更渴望预知在“十二五”期间中国房地产业的宏观变化。

　　1月7日上午，由瑞丰和地产顾问公司主办的“中国房地产2011年发展趋势论坛”在昆明举行，论坛邀请到北京科技大学教授、著名经济学家赵晓博士，国内著名绿色规划咨询专家尹鸿玺博士，对购房者关注的住房问题、开发商关注的“绿色地产”开发和投资方向等问题进行了论述，并对“十二五”时期房地产行业发展模式进行了预测分析。

　　A.城市化提速，房地产发展模式由市场主导型转向政府主导型

　　赵晓在预测未来房地产发展方向时，把“经济转型”作为了核心议题。他认为仅从中国经济发展方向来看，过去30年以全球化为基础的外需拉动型增长逐渐转向以城市化为基础的内需拉动型增长。2003年—2008年的五年间，中国固定资产投资总额为64万亿元，其中85%是来自城市，其总额超过了54万亿元，同期也拉动城市人口增长了近1亿人。”

　　赵晓认为，内需增长又是建立在城市化发展的基础之上，目前中国城市发展的空间仍然很大，“十二五”期间中国城市化发展还将提速。在这一转型过程中，大量农业人口向城市人口转变，将为城市带来大量的刚性住房需求。为了解决城市住房问题，房地产发展模式也会从“香港模式”向“新加坡模式”转变，即以市场为主导的地产发展模式，向政府主导以满足刚需为首任的模式转型。这样不仅能稳定房价，还能充分保证住房的居住属性。

　　B.“后一线城市”崛起，商业地产投资迎来黄金时期

　　目前，政府主导的楼房供应量仅占到了市场的7%，赵晓教授认为在“十二五”期间，政府加强保障房建设后，保障性住房供应占到市场总额的20%。届时，普通住房的居住属性将得以巩固，在稳定房价的同时，也保证了刚性需求得到满足。居住属性和投资属性的分离，让真正的高端住宅和商业地产的投资属性更加显著。

　　同时商业地产也将面临着新的发展机遇。城镇化进程的加快，有助于城市功能升级、解决就业、税收等问题。正是因为商业地产可以实现土地功能的复合利用，也是城市繁荣的重要基础，他预测“十二五”期间商业地产将迎来发展的黄金时期。

　　“城市化的提速，也让房产开发商从一线城市开始向二、三线城市布局。”他最后补充道，“从国外的经验来看，城市化提速，往往伴随着许多中小型城市的崛起，而房地产业在其中就扮演着重要角色。‘十二五’期间，也将是中国房地产向‘后一线城市’的发展时期。”

　　C.从绿色建筑开始，打造绿色社区

　　作为国内著名的绿色规划咨询专家，尹鸿玺从“绿色地产”的方向解读了未来几年中国房地产发展的趋势，并就什么是绿色地产、绿色地产如何区别于传统地产等问题解答了听众的疑问。

　　“绿色建筑是近年来在地产行业内兴起的一个新词汇，而真正的绿色建筑绝非一句口号。建筑本身不仅和自然资源息息相关，也和人们的生活紧密相连。真正的绿色建筑，是最大限度地发挥建筑的使用率，节约与循环利用能源、水和材料，通过合理的选址、设计、施工、操作、维护，让建筑更能融于自然环境。”

　　而传统的地产开发往往是从开发商到建筑师，由建筑师再交给施工方，待产品成型后面市销售这样一个流程。而绿色地产实际上是绿色、节能建筑，再到绿色开发的一个综合体系。譬如在前期规划阶段，统筹考虑建筑、规划、景观的协调问题，后期解决包括能源、新风系统、冷热水、电、中水处理、材料的综合运用，最后再对室内环境、声、光、热等做综合调整，这样一个精细化设计方法，才能实现绿色建筑、低碳建筑、地产绿色开发。

　　D.发展绿色地产，做低碳生活引领者

　　尹鸿玺认为，在“十二五”期间，更多的开发商要把“绿色地产”的概念落到实处。对于开发商而言，绿色建筑的开发对其会有更大的利益回报。它不仅能让能源的使用费用降低，建筑运行和维护的费用也会大幅下降，同时还能延长建筑的使用周期。另一方面，对居住者来说，绿色建筑不仅提高住房舒适度、幸福感，同样对开发商也是一种认可。

　　尹鸿玺分析道：“过去较为粗放的房地产开发模式，不但容易对环境造成破坏，更容易使土地资源遭到浪费。现在国外房地产市场的发展，不仅从绿色建筑出发，更上升到了‘绿色社区’的概念。这样就要求开发商在开发过程中，要以紧凑、高密度、可步行的社区为主导方向。同时，要增强社区内功能建筑的使用性，以绿色单体建筑为基点，真正打造出绿色社区。”

　　尹鸿玺表示，目前国内已经对绿色社区的概念进行了深入研究，在未来几年时间里，房地产开发也将从“绿色建筑”的单体形式，一步步向“绿色社区”的方向靠拢。在谈到昆明未来房地产发展的问题时，尹鸿玺博士则认为昆明未来最主要任务是对旧城区进行大规模改造升级，改造过程中要真正做到环保节能，以此带动全省逐步实现绿色低碳城市的目标。(记者 段俊 实习生 蒋南杰 唐凌)