2011合肥楼市新格局 城市综合体显魅力

　　2011年的楼市会呈现出什么样的状态？会上演什么样的格局？2010年的楼市风云与城市发展趋势已经将2011年楼市舞台搭建成功，即将上演一场场风格迥异的大片。2011年，合肥楼市注定将会是好戏连连。本次我们将从开发楼盘的类型出发，总结2010年，展望2011。未来合肥是一个区域性特大城市，其楼市发展面临着居多的机会，而作为楼市的表现形式将呈现出丰富多彩的局面，四大格局将会得到充分体现。

　　豪宅成为合肥名片

　　别墅项目向来是豪宅的代名词，自十年前琥珀山庄为代表的别墅项目问世，就标志着合肥豪宅项目的起步。但豪宅项目在合肥毕竟是凤毛麟角，经过这么多年的沉淀洗礼，合肥高端住宅项目也有了长足的进步，举目合肥，也能找出一些名盘，比肩其他城市的优质豪宅项目。无论是居于城市之中的空中别墅，还是远在山清水秀之地的宽景阔宅。2010年的合肥在这方面都有所体现。豪宅的另外一个特征就是价格高昂，曾经有人说，合肥的住宅项目发展不够完善，在外地城市都出现了上亿元的别墅，而合肥的别墅项目区区百万，或者几百万而已，但随着绿地内森庄园以及绿城玫瑰园的诞生，千万别墅在合肥也成了现实。

　　豪宅别墅的特点还是在房子功能的复杂性、科技型以及资源的得天独厚性，无论是万达豪宅，或者绿地别墅等，他们都占据着特殊优厚的资源条件，要么是交通便利，城市核心，或者山水佳地，合肥之内的稀缺资源，比如湖之畔、山之麓。豪宅的价值还体现在其高端技术的配置，无论是用水、用电、照明、门禁，豪宅都有着较先进的技术支撑，使得业主的私密性、安全性、舒适性得到较好的保障。绿地·内森庄园、绿城玫瑰园、万科金域华府等一批高端楼盘撑起了合肥高端住宅的新天地。该批项目、大气、细致、高科技、舒适性强，独占稀缺资源，使得豪宅价值得到了充分体现。不仅仅如此，紫蓬山区域也兴起了众多的高端别墅项目。而高端住宅作为合肥的一张名片将会改变人们对于合肥无高端物业的看法。从而使得城市的面貌更加具有国际化。

　　公寓继续备受青睐

　　2010年合肥楼市最为火爆的一个现象就是公寓卖得火，即使在调控最为严峻的时刻，公寓楼盘依然表现得红红火火，销量攀升、价格高企，2010年春节左右5000多元的均价到了年底直逼8000元。合肥公寓自2006年以来就获得众人的喜爱，而2010年，公寓的火热程度超过了往年。

　　首先，公寓项目相比以前有了更多选择，无论是合肥畅通一环的环线周围，还是景观大道黄山路、马鞍山路，或者中环线等，只要是交通便利、城市核心之处都推出了小公寓产品。有些楼盘直接精装修，直截了当地打出低首付、低总价、高回报的投资品，因为是即买即住，使得小公寓的价格也水涨船高，比如兰亭公寓就是精装户型，虽然其户型以及高容积率使得一些人望而却步，但依然挡不住消费大军的热爱，一度开盘即热销，其价格已达到8000元/m2,即使一些楼盘没有精装，甚至连一些必备的配套也没有，但其价格相比同位置的住宅也要高出许多。

　　由于公寓项目总价低，位置优越，出租回报率高等几个显著特点，公寓2010年表现不俗，但合肥公寓目前依然也存在许多缺点，第一，功能不全，一些楼盘设计出一些户型严重影响了居住，但因为价格低廉依然获得青睐。第二，公寓楼某些户型采光不好，通风不好，或者户型不规整，同样也影响居住。第三，周围配套跟不上，比如电梯配比，或者安全通道的设置等等，使得公寓的安全性堪忧，尤其是一些公寓由于租住人员集中，鱼龙混杂，不方便管理与控制，因此在公寓的物业管理上也跟不上。

　　2011年推出的公寓项目只会更多，不仅仅包含了一环线楼盘的公寓，诸如和平盛世等楼盘都会开出新的公寓楼。2011年公寓楼的投资将会继续走强。

　　城市综合体显魅力

　　城市综合体项目在合肥的起步也较晚，近两年在合肥才出现，但2010年合肥诸多项目都声称自己的项目是“综合体项目”，综合体项目一般都比较复杂，业态丰富，包含住宅、写字楼、商业等各种建筑形式，目前已经开业的万达广场就是一个“城市综合体”项目，它含有威斯汀酒店、imax影院，万千百货、沃尔玛超市、国美电器、同庆楼等各种餐饮、娱乐休闲业态，同时还有住宅项目以及写字楼项目。与它一河之隔的恒盛坝上街改造项目依然也是一个“城市综合体”项目。它也包含写字楼、住宅、商业等业态。信地城市广场是新站区一个“城市综合体项目”，而新华国际广场也是本土开发企业开发的综合体项目，还有安粮城市广场、明发商业广场、万象城、天鹅湖新地中心等。

　　城市综合体项目最大的特点是多种项目综合于一块，打造不一样的城市生活与工作环境，所谓“一站式消费”的概念。整个项目具有商业，有百货、餐饮等业态，能够购物、能够休闲娱乐，同时还有办公地点、酒店等，具备商务能力，因此，城市综合体的特点就是一个“缩微版的城市”，里面包含的内容非常丰富，能满足一个人的多种需求。商业综合体相对住宅项目来说，开发起来比较复杂，管理起来需要专业的物业管理公司，项目不仅仅要售卖，同时还需要持有，需要很好的培育，使得市场形成自己的特点。城市综合体的发展与城市支撑水平有很大的关系，城市综合体能否成功与一个地方的消费水平、经济水平有着重要的联系。

　　目前合肥综合体项目开工的很多，但开业的很少，综合体项目是否成为明珠，完全依赖于它将来的管理与维护。因此城市综合体项目不是普通开发企业就能应付得了的，它需要资金、专业管理等各个方面复杂的技术支撑。

　　2011年，有业内人士指出，合肥至少有10个综合体项目在合肥开工、开业，那将是一个超级热闹的场景。

　　大盘名盘充当主角

　　2010年，合肥楼市最大的特色就是合肥的品牌开发企业已经深入民心，大盘、名企在合肥的房地产市场占据了举足轻重的地位。

　　假如回到2005年，我们放眼合肥，能称得上品牌开发企业的真不是很多，那个时候，我们知道元一、知道东海等，但绿城、绿地等开发企业都是后来才出现的。有了绿城、绿地，合肥的住宅市场获得了央企或者房地产大鳄的注意。尤其是2010年，合肥的楼市战场上，能笑到最后的都是名盘、名企，不仅仅是在合肥具备了老资格的绿城与绿地在2010年因为别墅项目获得众多关注，而万科也因为万科金色名郡、金悦华府而成为一种高度，万达在包河拿地、在政务区拿地，也使得万达带领居多品牌走进了合肥市场。华润在布局合肥西部之后，终于把眼光放到了东边，而上海恒盛集团也是大手笔参与到合肥的建设中来，坝上街改造在2010年崭露头角。地处北二环，中铁集团也在湖边筑起一个新的城镇。恒大集团也因恒大华府、恒大城而瞩目，融侨集团也因观邸、天骏等项目表现活跃，世纪金源带动了滨湖地区的发展，而蓝鼎集团不仅布局滨湖更是抢夺合肥老城的优越资源，星河城呼之欲出。淮矿集团以和平盛世让合肥人了解了淮矿，而政务区姊妹地的大制作也让业界对淮矿刮目相待。

　　大企业的跟进使得合肥的住宅项目也向大城市看齐，所谓大盘，具备以下特点，第一资金充足上述开发企业拿地基本都是以亿计，第二，项目体量大，不仅仅是建筑体量大，其业态丰富，住宅的户型丰富，从公寓、普通住宅到大宅豪宅都囊括其间。第三，开发速度快速，管理有条理，大企业的建筑速度、销售速度都刷新了合肥的速度。恒盛皇家花园从拿地开工到出正一层获得预售资格，仅仅用了三个月时间。

　　2011年，大盘继续上演大盘好戏，我们拭目以待。(储艳林 钱慧 王志诚)