根据市国土房管局的调查，房产税政策实施后，高档商品住房项目访客量出现明显下降，高档别墅访客量比之前少了3—5成。1月28日-4月30日，全市高档商品住房成交25.66万平方米，占商品住房成交量的7.8%，较去年高档住房成交面积占比下降了3.1个百分点。
1月28日-4月30日，主城区应税住房(即高档房)交易价格有所下降，应税住房成交建面均价13140元/平方米，较房产税实施前(1月1日—1月27日)同类房屋成交建面均价14678元/平方米下降10.48%。
高档住房在一手房市场上的疲软，也直接波及到二手房市场。来自中原地产的数据显示，北部新区是高档住房比较密集的地区，今年1月份，该片区成交的洋房和别墅有20多套。但从2月起，别墅的成交就降到个位数，最低则是最近一个月只成交了6套。
刚性需求：
别墅市场最强力量
“五道杠”重压下，别墅很难成为客户的投资品种。重庆社科院城市发展研究所所长许玉明认为，此时谈别墅投资有点不切实际，开发商聪明的做法是抓住刚性需求那部分客户，诸如别墅这类奢侈品到底有没有刚需可言？许玉明的回答是肯定的：绝对有。
许玉明说，投资是要选择时机的，时机不对宁肯不投，因为投资的目的是要盈利，不盈利的事情是没有人肯干的。而对于有钱并想提升物质生活水平的一族来说，别墅产品自然成为这些人群迫切的刚需产品。能找到有这种刚需的客户，别墅项目的销售也就不用过分担心了。
这就不难解释，诸如重庆国奥村、奥山别墅、北京城建熙城等别墅楼盘，因为贴近刚性需求，所以给人的感觉是销售压力并不大。
重庆别墅：
重新寻找目标客户
毋庸置疑，2011年，重庆别墅的生存环境又比以往的任何时候都更为恶劣。对于开发商而言，如何突围政策，别墅的市场出路在哪里？是当务之急。而对于购房者而言，购房信心在被政策挤压后，什么样的别墅能够恢复购房信心，是别墅购房者始终在探求的问题。
为此，重庆鼎合房地产顾问有限公司研发中心总经理陈震开出“良方”：开发商需要重新寻找目标客户，重新包装以展示自身独特的魅力。
陈震说，如今三亚等旅游城市的一些别墅楼盘为业主专门提供了租赁特色服务，使平日闲置的住宅通过市场运作再度重视投资价值，颇受置业市民欢迎。
重庆的开发商为何不推出休闲类别墅，让其作为购房者投资性购房的新选择？因为只有保持最精品的策略，方能从乱世武林中，继续笑傲江湖。
前几天，南岸区某楼盘打出了“别墅抄底，最高优惠77万”的营销口号，降价出仓，这是不是重庆别墅的突围良策？
伴随着悬挂在别墅门前的“五道杠”———房产税、限贷、供应增加、客户观望、投资客稀少，今年上半年一直发声甚少的别墅开始突围，向刚需客户伸出橄榄枝。（记者 周睿）
