丈夫替妻卖房 未经授权失效

　　案情回放

　　丈夫卖房收定金

　　妻子不认惹官司

　　原告：谢某

　　被告：肖某(男)

　　被告：高某(女)

　　被告肖某替其妻子高某与原告谢某签订《房地产买卖合同》，约定由原告谢某购买被告高某名下的位于深圳市罗湖区某花园1506号房产，但被告肖某并没有取得其妻子高某的授权。合同约定购房总价款为人民币75万元，若一方违约，另一方应支付该房地产总价款百分之五的违约金。合同签订当天，原告谢某依约向被告肖某支付了购房定金人民币2万元，此后被告肖某的妻子高某拒绝对被告肖某签订的《房地产买卖合同》进行追认，合同最终没有继续履行。原告以被告肖某和高某违约为由，向罗湖区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、二被告立即向原告返还定金人民币2万元；2、二被告立即向原告支付违约金人民币37500元；3、二被告承担本案的诉讼费用。

　　裁判结果

　　2万元定金退回

　　违约金请求未准

　　罗湖区人民法院依照《合同法》第四十八条第一款、第五十八条，《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百四十二条之规定，判决：被告肖某向原告谢某返还定金人民币2万元；驳回原告谢某要求被告肖某、高某支付违约金人民币37500元的诉讼请求。

　　裁判理由

　　未经所有权人授权

　　代理卖房合同无效

　　罗湖区人民法院经审理后认为，被告高某为涉案房产的所有权人，被告肖某未经房产所有人授权，以房产所有人的名义与原告签订《房地产买卖合同》，原告对被告肖某未经授权替被告高某签订合同的行为是知情的，故签订的该份合同为无权代理合同，效力待定。无代理权人签订的合同被代理人拒绝追认的，视为无效合同。

　　本案中，被告高某没有补签合同，也拒绝对该合同进行追认，所以被告肖某以被告高某名义与原告签订的《房地产买卖合同》为无效合同。该《房地产买卖合同》的行为未经被代理人追认，对被告高某不发生效力。故原告要求被告高某承担本案民事责任缺乏法律依据，法院不予支持。签订合同所产生的民事责任应该由无权代理人肖某承担，无效合同的当事人因合同取得的财产应当予以返还，被告肖某应向原告谢某返还定金人民币2万元，故原告谢某要求被告肖某返还定金人民币2万元的诉讼请求具有事实依据，法院予以支持。合同无效后，合同中约定的违约金条款同样无效，原告依据无效合同要求被告肖某承担违约责任没有法律依据，所以，对原告要求被告肖某依据合同违约金条款支付违约金的诉讼请求法院不予支持。但对被告肖某未取得房屋所有权人授权即与他人订立买卖合同及第三人中介方未核实卖方授权情况即撮合交易的行为应予谴责。