小区公摊面积占多少才算合理？

　　如果物业公司私自把业主的物业共用部分、共用设施设备用来盈利，业主该如何维权？日前媒体报道了玄武区某小区的开发商将楼盘地下室出租开旅馆，引发了业主对公摊面积的关注。

　　小区哪些面积属于“公摊”？

　　消费者在购买新房的时候都会发现，业主除了享受到房子实际的套内面积外，还需给社区的公摊面积“买单”，如果公摊面积过大，表现在数据上就是得房率降低，其结果是降低房子的实际使用面积，影响住户的居住舒适度。

　　那么业主实际公“摊”哪些面积呢？依据《房产测量规范》规定：小区的公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

　　购房者在签订买房合同时，开发商一般会写清楚购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，公摊面积的产权属于全体业主所有。

　　一个小区需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量，然后计算出相关的分摊系数，其计算方式为：共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和。一般而言，高层住宅因为有电梯、大堂、走廊等公用部分，其公摊面积会大于多层住宅，高层住宅公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间，但是因为每个小区的实际情况不同，具体系数需要经过相关部门测量才能得出。

　　开发商不得私自利用公摊面积盈利

　　公摊面积的主要作用是直接为小区业主的居住服务的公共空间，一旦公用建筑面积分摊后，虽然不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

　　南京市住建委物业办的张科长介绍，由于实际需要，开发公司或物业公司想更改公摊面积的使用功能，可与小区的业主委员会协商取得同意后实施。但是如果开发商或者物业公司未经业委会同意，私自将小区公共部分出租或出售用来盈利，小区的业委会可在取得规划图纸、购房合同、违规使用照片等证据之后，向住建委物业办投诉，他们会根据《物业管理条例》第五十八条、第六十五条、第六十六条等相关规定进行劝改或处罚，最高处以20万元的罚款。本报地产评论员　徐巧燕