近日，新的“限购”城市逐个亮相，这意味着限购令的力度继续加强和延伸。就昆明而言，从最近的统计数据看，“低迷”已经成为其真实写照，昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈认为，“限购”对房地产市场的影响正在逐步显现，住宅无疑是受影响较多的部分，而现在购房的人或许由三种人构成。
对住宅影响大于商业
“限购令执行下来有一个过程。”邓晓盈说道，今年3、4月份，昆明版限购令刚出台的一段时间里，楼市无论是成交量和成交额都还处于一个相对正常的范围，也有房地产商参与土地的“招拍挂”。“这说明那时候房地产商还是比较看好市场前景，觉得限购令只是一个暂时和阶段性的政策。”
不过这种情况从下半年出现较大变化，由于先前一批执行限购令的城市效果并不明显，同时也为了防止二三线城市房价被推高，国家加强了限购令实施的力度，从时间上到空间上继续加强对房地产市场的调控，近日新的限购城市已经陆续出现，而之前出台限购令的城市也开始“出效果”。
“昆明现在就处在一个‘出效果’的阶段。”邓晓盈表示，从近期推出的项目来看，出现了“销售节奏放慢，成交量平稳或者下降”的一种趋势，而受到这种趋势影响大部分就是住宅。
这种低迷实际也开始影响到商业地产。
邓晓盈说：“从现在情况来看，商业地产确实还是受到追捧，在没有一个较好的资金投向情况下，投资者对商业地产有一个追捧的势头，但这种势头估计也在慢慢削弱。”
她分析，最近几年昆明的商业地产供给量很大，但商业地产的成熟需要时间培育和资金沉淀，投资者就会考虑新的商业项目是否具备投资的价值，除非这些项目的地段、商圈氛围都比较好，有老商业圈的延伸和带动，这样的项目才能给投资者以信心。“所以现在投资者对商业项目也不会很盲从、冲动地去投资了，也会考虑从中更好地去选择。”邓晓盈说道。
购房者或三种人构成
在房地产目前一种处于“僵局”的情况下，邓晓盈认为一部分购房者要满足自己的“即时用房”，仍然得选择购买商品房。同时还有这样一部分群体，收入不算太高，但也不能保证自己获得保障房资格，也会选择直接购买商品房。这为第一种情况。
第二种情况，是有的群体对于“产权”的“追求”，需要购买商品房。“我们的生活观念、习惯，长期以来社会文化、家庭文化给的熏陶，有这样一种观念，一个人能不能稳定、立业，前提条件一定是安居，而安居的最大条件就是有自己的房产。”邓晓盈认为，目前我们的租赁市场的不规范、不诚信问题决定了租房并不能带给人“安全、稳定”的感觉，只有拥有自己的“产权”才能获得“安居”的状态，在保障房尚不能足量保障的情况下，有条件的人群还是需要购买商品房。
另外一种情况就是改善性住房需求。邓晓盈认为，购房者中还有一部分就是为了改善自己的居住条件购买住房的人，在限购令下“以小换大”“以旧换新”，他们对于住房的需求从保障生存变为追求舒适的生活。
保障房与商品房“两条腿走路”
如果跳出现在房地产市场的现状，站在国家“保障民生”的角度来看，邓晓盈认为房地产市场的格局正朝一个好的方向转变。
“我们上半年统计的保障性房的开工率不到30%，但是我们这段时间的统计显示这个指标已经达到70%，从30%到70%的比例，真是有点跨越式的提高。”邓晓盈表示昆明保障房的开工速度十分惊人，有了一个良好的开头，她希望能在一段时间后看到保障房陆续进入市场。
“这对很多需要住房的普通群体来说，增加了一个选择渠道。”邓晓盈说。
与此同时，保障房进入市场将改变目前房地产市场产品较为单一的格局。“对于房地产市场格局，一块是商品住宅市场，一块渠道是保障住房市场，这是必然的趋势。”邓晓盈表示，要完成这种格局在时间上各个城市会有所不同，从实际情况来看，昆明可能要3年甚至4年时间、在十二五期间完全形成这个市场格局，而且比例能够达到一种比较理想的状态。
“比如商品房市场占50%，我们的保障性住房市场也占到50%，这当中经济适用房占10%，公租屋能够占到30%，廉租房也能占到10%，这样一种格局出现的话，对这个市场来说就是比较合理健康的。”邓晓盈说道。(记者 刘宇)
