深圳学位房价格高处不胜寒

　　名校学位房堪称深圳住宅市场上的一个独特品种：它的价格领涨抗跌，紧俏的学位房比周边同品质普通房可贵上一倍；它的学位功能甚至超过居住价值，楼龄近20年的学位房每平方米售价甚至高达6万元。

　　面对严厉的楼市调控，有的地产中介认为，学位房是寒市中“永不凋落的奇葩”；也有业内人士提醒，调控政策只紧不松，涨幅巨大的学位房不可能“独善其身”，中期价格面临调整。

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　　年内逆势涨价三成

　　“说出来你可能不信，我也觉得价格太高——每平方米6万元。”8月31日中午，记者走访福田区百花片区咨询实验小学学位房价格，家家顺置业顾问小周给出的答案令人吃惊。据介绍，实验小学学位与邻近的5栋楼挂钩，包括国城花园的2栋和南天二花园的3栋。因为学位与房子大小、新旧没关系，所以面积小、总价低的学位房受追捧。上述5栋楼当中，最小户型为43平方米的一房，位于国城花园，要上实验小学的家庭大都有意选择这一户型，强劲需求将其价格推高到260万元。

　　记者随中介进入国城花园现场看房，发现不但楼道狭窄，而且房子较旧，家私简陋。这样的房子如果没有学位支撑，每平方米卖个3万元就算不错了。中原地产百花片区营业董事贺自强告诉记者，国城花园有十多年的楼龄。“我2003年刚到百花片区任职时，这种43平方米的户型总价也就是38万元，8年涨6倍。今年楼市调控加码，但这种学位房仍逆势大涨，从200万元升至260万元，涨幅多达三成。”同片区与国城花园楼龄相近、不带实验小学学位的房子价格为3万元／平方米上下，二者差价达到3万元／平方米。

　　南天二花园的房子比国城花园更旧，建成于上世纪90年代初期，楼龄20多年，其最小户型为82平方米的二房，业主放盘价均在每平方米4万元以上。比年初也有可观的涨幅。楼龄稍早的长城一花园均价2.5万元／平方米，差价为1.5万元／平方米。

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　　学位房较普通房溢价35%

　　据中联地产关于学位房的最新研究报告，深圳学位房因为拥有教育资源和教育功能而区别于其他住宅，其房地产市场也往往呈现出更加强势和领先的特征。从学位房整体与全市二手房均价的情况来看，学位房呈现出明显领涨和差价扩大化趋势两个重要特征。

　　报告显示，2008年1月与2011年6月期间，深圳学位房的最高涨幅(最高月份与最低月份相比)高达153.42%，而同期内非学位房的最高涨幅仅95.96%。与2008年1月份相比，学位房2011年6月份的均价涨幅高达115.69%，而同期全市二手房均价涨幅仅54.23%，学位房价格涨幅高出全市均价一倍以上。

　　自2008年1月以来，学位房价格整体都运行于全市二手房均价之上，学位房与全市均价的差距呈现逐渐扩大的趋势。按年平均值看，学位房高出全市均价的差价从2008年的6596元／平方米，一直上升至2011年上半年的12852元／平方米。

　　中联地产研究中心专业人士介绍，2011年上半年百花片区学位房均价达到30007元／平方米，高出非学位房的22189元／平方米约35.23%，即重点教育资源给房地产物业带来的溢价空间高达35%。推动因素有二，一是学位房使用功能和教育资源稀缺性带来的正常溢价，二是学位房概念炒作带来的投资溢价。同样拥有丰富教育资源的福田景田北片区，2011年上半年学位房均价为25154元／平方米，非学位房为20480元／平方米，学位房的溢价空间为22.85%。这与景田北片区主要以自住为主、投资投机氛围较淡有关。