上海新建别墅存量大增 减供应促平衡效果有限

　　与往年市场不同，今年二季度本市新建别墅高供应量并未能带动高成交量，市场存量大幅增加。 21世纪不动产最新统计数据显示，今年二季度，本市新建别墅供应面积为77.41万平方米，环比增加99.6%，同比增加19.8%；成交面积30.55万平方米，环比增加28.8%，同比减少17.6%，出现46.86万平方米的新增存量，接近去年全年新增存量水平的4.7倍。

　　新建别墅销售压力加大，开发商将采取“减供应、促平衡”策略。7月和8月期间，新建别墅供应量屡创新低，7月全月及8月1日至16日，本市新建别墅供应面积仅为8.76万和3.53万平方米，是去年月均供应水平的57.4%和23.1%。此种策略如延续，当季新建别墅供应量将创近年来历史低位。

　　大体量项目出现明显降价。从二季度新建别墅供应区域来看，嘉定南翔、松江新城、松江泗泾、奉贤柘林、闵行马桥和青浦徐泾等板块供应较为集中，单个板块供应面积在4.07-6.76万平方米，合计供应面积为32.36万平方米，占全市同期总供应面积的41.8%，相比其他板块销售压力更大。同期全市获批上市的61个新建别墅项目中，有11个项目推盘面积超过2万平方米，其中又有3个项目推盘面积在3万平方米以上，分别为安亭高尔夫别墅、中大九里德苑二期和碧海金沙嘉苑二期。前两个项目截至8月16日成交房源均价分别在每平方米 2.4-3.22万元和 2.53-3.06万元，比预售价格都有所下调，但对销售助力仍然有限，两个项目累积去化率均不高。

　　21世纪不动产分析师认为，就今年上半年新建别墅成交面积同比负增长态势判断，下半年新建别墅销售面积可能在80万平方米左右。上半年新增库存面积为62万平方米，为新入市项目所留消化余地已不多。今年别墅购买力仍将受到明显限制，即使供应增加、降价并举，调动市场需求难度仍然较大。