未来的楼市调控何去何从？房价拐点否会来临？本期《中证面对面》邀请北京房地产业协会秘书长陈志和21世纪不动产研究总监常智，解读在当前宏观经济形势下房价走势及调整方向。
成交“胶着”将加剧
主持人：“中秋”小长假期间，各地楼市成交量再陷“低谷”。今年的“金九银十”会不会陷入“极度冰寒”？
陈志：对于各类节假日楼市的销量，我们做过相关的统计。与去年同期新房成交683套、二手房成交312套相比，今年“中秋”商品住宅合计总签约407套，成交量的确有一个明显落差。而且，与今年端午节的楼市销量相比，下降趋势也很明显。
这反映了市场上的“胶着”状态，购房者陷入观望。购房者相信，从政策信息、市场信息反映出来的房价要跌下来，目前房价下降不明显，出现观望情绪很正常。
常智：从21世纪的交易数据来看，目前二三线城市的二手房市场一直保持稳定，前8个月的数据也还是比较平稳的。但从北京、深圳等一线城市的销售情况来看，北京已经连续三个月保持单月销售7500套的水平。深圳今年成交量比2009年的高点下降了65%，属于政策调控的“重灾区”。尤其是深圳在7月份出台新规，二手房交易要按照评估价交税，这使得8月份成交量较7月份环比大幅下跌。综合近期的市场来看，成交量的确比较平淡。
主持人：能否分析一下二三线城市“限购令”升级对全国楼市的影响？
陈志：住建部的“五条标准”，包括量价关系、老百姓的满意度、涨幅排名、政策执行不力等因素，是在考量一个地区的房价上涨速度和老百姓收入之间落差所造成的社会环境。
实际上，仅仅看房价的涨跌是不科学的，更应关注房价和居民收入之间的关系。因为限购的目的，核心就是要求地方财政不能为了土地财政而忽视老百姓特别是中低收入阶层的承受力。
常智：一线城市的调控效果已经显现，二三线城市“限购令”是整个房地产政策调控的深化。目前市场上民间资金量还是比较大的，一线城市限购之后，这些资金可能流入二三线城市。如果二三线城市的房价虚高，对当地的影响会比一线城市更大。目前，全国楼市已经进入企稳阶段，购房者的心态应该更加平和。
理性看待核心区域房价走势
主持人：北京中心城区会有实质性的降价吗？如果有，时间大约会在何时，降价幅度会有多大？
陈志：从现实情况看，中心城区或是核心区的二手房价格比新区或者生态涵养区，同类型的住宅价格要高很多，这是价格形成、地价形成的必然规律，是各种教育资源、医疗资源、交通资源等附加在房产上的结果。
以北京市为例，核心区的60、70年代的老房子甚至更早一点的老房子，和现在90年代末盖的房子同样作为二手房上市，它的标价可能不会差太多。虽然从折旧、功能等因素考虑是有差异的，但是，决定它最终售价的其实是地价因素。因此，考虑到地价、稀缺等客观因素，应该理性看待核心区域的房价走势。
常智：目前，主城区内部分二手房业主的心态已经开始松动，主城区房价或将有20%以内的下调。比如，一些业主本身有特殊情况，尤其是具有改善性需求的业主，他们现在挂牌价的折扣甚至会比新房的折扣还要大。目前，市场上已经开始出现比市价低15%至20%的二手房。
温和降价是大势所趋
主持人：有观点称，目前房价降幅不够“给力”，是因为开发商也在观望，怎么看？
陈志：开发商的确也在考虑和观望。在未来一段时间内这种观望可能还会持续，谁能率先打破这种观望、打破这种僵持，还需要看市场的发展和几方角力。
全国性开发商的资金是全国性流动的，有多融资渠道的支撑，这使他们有喘息的机会。从今年中报或是企业季度盈利结果来分析，实际上半年大型房地产开发商在一线城市业绩都在下降，其业绩主要靠二三线城市来支撑。
而区域性的中小开发商恐怕更多要关注自己如何生存下去，应该采取各种各样的促销方式使得房价温和下降。虽然目前会遇到各种降价阻力，但是开发商必须意识到温和降价是必然选择。
常智：根据目前的情况，全国性的开发商在一线城市受到政策冲击引起的损失，可以在其他二三线市场得到弥补。因此，开发商资金链存在一定的压力，但是还不像2008年那种资金链已经“千钧一发”，所以开发商目前的观望也可以理解。从全国范围来看，新房整体降价的拐点还不明显，目前是比较温和的折扣。 □本报记者 陈莹莹 林喆
