九月第三周，京城商品住宅成交依然不见起色，低成交局面显现。新项目签约量和价格同步回落，商品住宅市场逐渐进入深度下调阶段。在“史上最严楼市调控”面前，信贷日趋紧缩，开发商闪躲腾挪谋突围。自从去年IPO重开后，房地产企业更是扎堆上市，却备受挫折。其中最具有代表性的，莫过于历经波折终于在今年8月23日登陆深交所的金科股份(000656)，其一场历时4年的马拉松式借壳上市路，被业界人士道为“惨胜”。而如人饮水，冷暖自知的金科在金融危机意犹未尽的资本市场是否能把ST的壳打造成一身金衣？又能否在严厉调控下的京城打开局面？
漫漫上市路 借壳突围难
2008年，一场国际金融海啸卷浪而来，国内IPO通道关闭，致使在2007年就打算启动上市的金科集团登陆A股的计划搁浅。
同年5 月，证监会发布《上市公司重大资产重组管理办法》，增加了借壳上市的难度。然而相对其他融资手段，借壳上市成本相对较低，周期短，且可避免直接上市的高昂费用与上市流产的风险；加之金科与重庆市政府一直以来双向互动良好，正是在重庆渝富的有力支持下，2009年3月金科与ST东源成功斡旋，与其前两大股东奇峰集团和宏信置业签订股份转让协议，受让ST东源13.42%的股权，成为其二股东，迈出了借壳的第一步。同年7月，ST东源重组方案公布，11月底，获得证监会上市公司并购重组审核委员会的有条件审核通过。然而，福无双至，就在金科借壳上市稳步推进的同时，房地产调控也在悄然升级。2010年4月，新“国十条”出台， 10月，证监会公布已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。金科上市再度搁浅。
在众多想通过重组上市的房地产企业不得不眼看着上市之门嘎然关闭之际，2011年5月27日，中国证监会终于核准ST东源新增股份吸收合并重庆市金科实业(集团)有限公司的方案。8月23日，这场历时4年旷日持久的漫漫上市路终于在金科董事局主席黄红云的一锤下定了音，金科成为首家借壳上市的民营开发商。
然而这多磨的好事，是否能真的如金科集团的副总裁李战洪所表示的：“房地产是资金密集型行业，资金来自两条腿，第一是通过销售现金回流，第二则是通过资本市场。金科完成上市，就改变了此前的跛脚模式” ？有房地产行业证券分析师分析说：“此次金科股份上市仅仅完成了重组，是借壳行为而不是上市圈钱，是从一家地方民营企业转变为一家公众公司，其本质上没有新的变化，至于能否尽快实现融资，以当前的宏观调控环境而言，显然还不够成熟”。
金科的突围之路从起跑线上就注定蹉跎。从大环境来看，“今年美国国债降级以来，全球金融市场动荡加剧，特别是欧洲主权债务危机，已经显著冲击着全球经济的复苏，全球经济‘二次探底’的可能性增大” ，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在一份研究报告中称。我国在这一时期的货币紧缩政策让房地产开发商和地方政府出现了流动性紧张的现象。根据中国指数研究院和国家统计局的数据显示：2011年1-5月，开发企业的自筹资金比重再次上升到39%，达到历史最高，已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比降48%。
从企业自身的角度来看，在大腕云集的房地产上市企业中，金科在资本市场是短板，经验不足，属于中小型企业，资金不够雄厚，竞争优势十分有限。从金科地产集团股份有限公司公告可以看出，与ST东源合并后公司的负债总额大幅提高，由0.08亿元(合并前)增加到208.49亿元(合并后)，增长了2681倍，主要原因是合并后公司的预收账款、应付账款、短期借款、一年内到期的流动负债、长期借款等科目有较大幅度的增加；合并后公司属于房地产开发企业，需要储备大量的土地，因2010年度支付了大量的土地款，导致合并后公司的经营活动现金流为负数；虽说“风物长宜放眼量”是一种维持可持续化发展的必要手段，然而在宏观调控持续收紧的条件和环境之下，金科集团上市后再融资的方向短期内尚难启动，如背着沉重的负债，又严重依赖自有资金或是采取高成本的融资渠道，将直接导致企业的财务成本增加，资金偿债压力过大。
京城“金科王府”门可罗雀
信贷政策和土地政策的双重紧逼迫使房地产企业的面临抉择，收缩还是扩张成为当前房地产企业面临的棘手问题。考虑到一线城市所具备的强大的购买能力、完善的房地产市场基础以及良好的区域覆盖能力，国内的大部分房地产企业纷纷将一线城市作为自身区域布局的重点，这也导致了目前一线房地产市场异常激烈的竞争格局。金科也无例外的加入了房企北上的大军，一位来自金科的高层的话显示了金科在北京的勃勃雄心：“北京目前的销售规模10个亿，今年的目标是在去年基础上增加一倍”。可是实际情况确并不乐观。
据记者了解，金科近日不惜余力地举办各类高端宣传活动推介近日将入市的金科王府项目，以期吸引京城高端人士的眼球。然而，记者近日实地探访这个位于北京市昌平小汤山温泉度假区核心位置的项目时发现，在这个充斥着浓郁的法兰西风情的豪宅项目前却门可罗雀鲜有看房者。
根据北京市房地产交易管理网数据显示，金科王府(网上注册名称“金科纳帕庄园”) 早在2010年12月15日便已获一次预售许可证，共有10533.47平方米、29套联排别墅准许销售，户型面积在340-420平米之间。但截至9月22日，近10个月的时间里，该项目仅成交了4套，成交均价为37899元/平方米。这与较早前公布的拟售价在4.5万/平方米-5.6万/平方米的水平相比已有不少降幅，这似乎印证了金科副总裁李战洪回答有关媒体采访时说的话：“为适应调控下的市场，金科王府在品质不变的情况下，拟调整产品结构，降低总价20%-30%入市。”
实际上，北京金科王府销售停滞从另一个方面也反映了房地产企业在选择异地进入目标时未能审时度势，没有充分考虑企业自身金正实力和区域未来发展前景，往往进入后才意识到区域市场结构的多样性，而不得已去面对激烈竞争的格局。
长久以来就“龙争虎斗”的北京昌平别墅市场，同区域的联排别墅项目如远洋傲北、园墅以及温哥华森林北郡等售价都远远低于金科王府，多在2-2.5万元/平方米之间，而近一两个月即将推出的京基鹭虎等项目也会对金科王府造成不小的压力。在2010年3月份以23亿元高出起始价2倍多的成交价拿下如今的金科王府所在地时，可能金科也远没有意识到现在的销售局面。而公司副总李战洪也一直坚持：“金科一线城市做品牌，二线城市做利润，三线城市做规模”战略不变。这与在本文前面提到其另一番话：“房地产是资金密集型行业，资金来自两条腿，第一是通过销售现金回流，第二则是通过资本市场。金科完成上市，就改变了此前的跛脚模式” 值得做个延伸思考。人们并未看到金科王府在北京项目上销售上的喜人成果，在资本市场也难以看到金科股份有力的上行路径，而金科又在北京楼市严厉调控之时着力打开局面，种种现象不得不让人感到其战略发展颇有点举步维艰前途未卜的意味。(记者 杨光)
