房讼频发 都是房价波动惹的祸

　　近期，受宏观政策调控的影响，存量房价格波动趋于平稳，市场观望情绪浓厚，卖房人不愿履行存量房买卖合同的现象开始减少，而买房人违约比例呈现上升态势。目前，北京市存量房买卖合同纠纷呈现出一种高发、频发、复杂多元、矛盾解决难度大的态势。

　　9月22日，“存量房买卖合同纠纷”法律研讨会在北京市朝阳法院召开，与会专家就存量房买卖合同纠纷问题展开讨论。

　　都是房价波动惹的祸

　　朝阳法院法官兰楠表示，2008年9月至2011年8月的三年间，北京市存量房价格大致经历了延续下降、快速上升、反转下降、小幅振荡的四个阶段，主要的存量房买卖合同纠纷有三种类型：

　　第一是与房价波动因素相关的案件。

　　据抽样统计，朝阳法院三年来受理的近半数存量房买卖合同纠纷均与房价波动密切相关。房屋价格上升阶段，卖房人倾向于将房屋以更高的价格出售；房价下跌时，买房人为了降低购房成本，往往怠于履行合同，从而引发纠纷。

　　第二是与宏观调控因素相关的案件。

　　为抑制房屋价格过快上涨，政府出台一系列政策进行宏观调控，如差别性房贷政策、执行限购措施、运用税收手段，这些调控措施也会导致一些购房人失去购房资格或者难以办理购房贷款，从而引发纠纷。

　　第三是与中介服务不规范相关的案件。

　　部分房产中介机构业务不精或者为了促成房屋买卖，赚取中介费，没有合理履行居间服务义务，疏于核查关键信息真实性和完整性，为双方存量房屋买卖的履行留下隐患，从而引发大量房屋买卖合同纠纷之诉。

　　兰楠指出，这三种存量房买卖合同案件有以下特点：

　　第一是房价波动幅度直接影响纠纷数量，且影响具有滞后性。在房价相对平稳阶段，存量房买卖合同案件数量相对较少；在房价迅速上升和下降的阶段，该类案件数量相对较多。

　　第二是买卖双方诉讼地位随房价涨跌呈现规律性转化。房价上升阶段，卖方人存在违约的心理动因，违约比例大幅升高，买房人作为原告起诉要求继续履行合同或赔偿损失的居多，卖房人寻找客观原因主动起诉要求确认合同效力的占少数；房屋价格大幅下降阶段，则买房人寻找各种理由违约，卖房人作为原告起诉的比例较高。