楼价拐点尚需调控再加力

　　自从2003年启动楼市调控以来，有关楼价将要出现拐点的乐观预测，几乎总是落空。国家统计局最新数据显示，8月70个大中城市房价下降及持平的城市数目，首次出现比上个月增加15个；北上广深四个一线城市房价持平、连续两个月出现“停涨”。这意味着楼价拐点极值的若隐若现，下跌大势将要确立。

　　地产商过去好日子当中的“金九银十”，在今年渐渐蜕变成“铜九铁十”。数据显示，一线四大城市的一、二手房供给明显增大，而销售则普遍处在“冰冻”和成交持续大跌的状态。北京一、二手房的存量和增量合计数在10月份时，将逼近2008年金融海啸最糟糕时的天量数字14.8万套，而今年9月最新的30日“去化率”(销售率)只有26.2%的冰点水平。央行最新统计数据亦显示，只有23%的居民还有买房意愿。万科的入户抽样调查结果显示，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房。

　　种种迹象显示，多年以来的楼市卖方市场正在向买方市场逆转。在“金九”的各地房展会上，地产商加速推盘，优惠折扣力度加码不断。可是，继续观望和等待，似乎成了几乎所有准买家们的行动准则。买涨不买跌，就是今日所有买家的共性。

　　更让人担忧的是，中小地产商老板携款“走佬”玩失踪、在建楼盘突兀停工和公司关张倒闭等事件开始屡见报端，预示着曾经威风八面的房企，面临着高利贷和资金链断裂所引发的生死之虞。按照去年底的数据，当时国内至少有大小开发商6万家以上，倒下三至五成的中小房企，其实也应该很正常。

　　在地产业内，关于当下行业处境究竟是“穿裤衩”论抑或“穿棉袄”论的争论仍未休，虽然有地产商放言“现在买楼，如果明年下跌将包赔”，可是，业界都清楚，如果调控政策升温，高楼价将难以持续。从楼市调控政策来看，房价未跌，调控不止，渐成业界共识。最近，坊间传闻绿城集团爆出房地产信托业务被查，其股价因此暴跌，最让市场担忧的，则是其负债比例已高达163.2%。

　　事实上，最近半年以来，进一步收紧地产商的资金渠道，是银监会、外汇局和央行紧抓不懈的精确打击手段。从去年12月、今年5月和7月银监会三次力度空前的紧敲房地产信托警钟，到深圳以存量房交易按评估价征税以杜绝阴阳合同的政策，显示楼市调控政策迄今一直不曾放松。此前盛传所谓“限购”将会取消的传闻和预期，也伴随近期地产股的持续暴跌，被证明是业界的一厢情愿。

　　对地产商来说，由于有效需求日益减少，大幅降价出售，回流现金，既是变被动为主动的明智选择，又是调控政策的目标所在。按照“房价要回归到合理价位”这一调控目标，行政调控和地产商的较量已进入到决战阶段，调控累积效应或已进入由量变到质变的拐点。毛泽东在《抗日游击战争的战略问题》说，“往往有这种情形，有利的情况和主动的恢复，产生于‘再坚持一下’的努力之中。”当下，笔者相信，只要调控政策再坚持一下，楼市拐点或许就会出现。(钟林 知名财经专栏作家)