被业界称为“楼市风向标”的“十一”假日房展会已经落幕。然而，今年“十一”期间的楼市行情却走出了诡异走势，日均成交不足百套，成交量创六年来新低。今年假日房展会的“风向标”作用大不如前，“十一”的惨淡开局使得后市走向更加扑朔迷离。
专家：“促销”通道没有打开
21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年国庆节期间(10.4-10.7，下同)全市新建商品住宅累计成交398套、4.47万平方米，同比回落77.6%、78.5%；成交均价为2.18万元/平方米、同比上升13.7%。此四天的平均成交水平不仅低于9月份 163.5套的日均成交水平，与去年同期462套相比更是缩水近八成。
21世纪分析师黄河滔表示，历年国庆期间新房成交往往受节假日氛围的影响，较节前皆会出现一定滑落，而今年情况更为明显，10月成交量继续低位徘徊的概率很大。从“十一”房展期间众多的参观人数仍表明，当前市场潜在购买力依旧可观；限购短期取消无望之下，房屋价格的适度调整是激活市场的最有利方式。
对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍也表示同意。
他指出，此次展会中，有一些市场信号得到了充分的体现。首先是观望背景下，购房者展示了自己仍然旺盛的置业诉求和对价格调整的强烈期待。购房者对展会兴趣大增，主要还是想看看房价到底降了没有，但多数人都比较失望。其次，多数的供应方仍然没有纳入到“促销”通道上来，很多的优惠举措仍具有试探意味，“限定房源、限定时间、限定尺度”的印记仍普遍存在。这也表明了，尽管业内风传开发企业面临资金尴尬，且危机深度已接近断裂，显然并不是事实。开发企业的资金状况仍在掌控之中，虽不能游刃有余，但仍可做到进退自若。在这种情况下，虽然此次展会较旺的人气让参展项目的客源都得到一定补足和积累，但真正转化为交易，还需要一定的价格让步。
德佑地产研究主任陆骑麟则认为，当前房价还是偏高，开发商降价意愿不强烈，导致近期成交相对冷清。房展会成交十分惨淡，也是由于开发商整体降价的意愿也不是很强烈，购房者持续观望而形成。当前还是有部分开发商的价格有松动迹象，因此后市成交量的回升还是值得期待的。
购房者：目前不是购房最佳时机
成交欠佳，但看房人气依旧不减。据统计，房展会参观总人数逾13万人次，与2009年楼市最热时相当。
不难发现，“高人气，低成交”的现象背后，其实质是潜在购买力依旧庞大，然而预期后市降价所导致的浓重观望情绪使得这些购买力迟迟不愿出手。
上海财经大学应用统计研究中心近日公布第三季度社会经济指数显示，上海市消费者买房意愿指数为25.1点，环比下降3.5点；购房时机预期指数35.1点，环比大跌7.1点，同比大降13.0点，跌至调查以来的最低点。专家分析，这反映了消费者期待第三轮调控能有一个较为长期的效果。
从调查结果中可以看到，仅5.5%的消费者认为当前购房时机“好”，而认为时机“不好”的则高达80.4%。
此外，搜房网最新统计数据表明，47.1%的购房者依然表示尽管自己中意的楼盘已有一定优惠，但目前或不会出手，希望继续等待大幅降价的出现。
然而，10月市场依然不容乐观。经采访，超八成的购房者坦言，若出手购房，预算将控制在200万以下，其中近半数购房者的购房预算为150万以内。而今年10月预计入市新盘数量环比减少，其中单价3万—5万元/平方米的中高端住宅项目增多，新增供应与需求层次存在较大偏差。
对此，资深购房者金先生表示，自己房价承受力有限，如果没有特别吸引人的优惠，宁愿继续观望下去。在他看来，预期的改变对后市影响很大，受到政策影响，购房者的集体观望或将使得房价有所下行。
开发商：逐步放低姿态
购房者的集体观望，使得原本淡定的开发商变得更为积极了一些。此次房展会中，不少房企放低了姿态，为了能在本次房展中消化一定库存，各种优惠方案纷纷亮相。
为行业龙头，万科推出了1.5亿元的青年置业基金，主要面向在沪中青年置业群体。只要购房者参加一次万科的相关活动，就可以在“护照本”上盖一个章，一个章可以抵扣1000元房款，最高不超过2万元。根据笔者了解，万科在本次房展上的8个项目均在上述活动涉及楼盘之列。
骏丰嘉旗下2个项目均推出特价房，最高优惠达83折。
然而，并非所有参展楼盘都有明显优惠，一些高端楼盘和海外项目在展会上的主要活动内容只是做广告、发宣传刊物。
专家认为，虽然目前的优惠幅度有限，优惠形式仍重于实质，但优惠项目的增多无疑显示出开发商的心态也正产生着微妙变化。
一位不愿透露姓名的开发商告诉笔者：“房企不到万不得已是不会降价的，今后如果要降价也是通过刚需项目先降来跑量、回笼资金，高端项目降价不太可能。 ”
面对后市，潘石屹的态度则更为坦然。他表示，住宅市场在政府不取消限购政策的情况下，注定是成交额一月比一月走低，一周比一周走低。开发商的资金、资金链成为现在政府、银行、开发商自己最关注的问题。在过去两年宽松的货币政策的情况下，开发商取得了很高的销售额，手里都持有大量的现金，但随着成交额的下跌，所有住宅的开发商都会进入一个入不敷出的境地，资金状况会一天比一天差。
一线访谈
“真刀实枪”是当下唯一法宝
面对今年黯淡的 “金九银十”，是否还有值得追逐的热销个案，是目前购房者非常关心的话题。笔者调查发现，目前绝大多数的楼盘，尤其是豪宅项目都面临着一系列去化的困难，能够保持今年连续几次开盘都热销的高端大盘更是“凤毛麟角”。
然而，近期以华润中央公园、仁恒森兰雅苑为代表的几大热销豪宅项目却是其中的佼佼者。
嘉定南翔华润中央公园再次推出新房源，继首批公寓和别墅逆市热销后，推出212套全新75-150平方米精装阅湖公馆，当日劲销八成。据悉，此后中央公园推出的将都是180平方米以上的大平层精装公寓和别墅产品。
对此，华润置地副总裁兼上海大区总经理谢骥在接受采访时表示，宏观调控对于每个开发商都会有影响，不同之处就在于影响的大小，“一个好的开发商，在市场好的时候，能比别人表现的更好，在市场低估期所受影响也更小。 ”
“一个楼盘产品若是真刀实枪的比较在我看来反而是件好事，越是比较，越是对我们的产品有好处。 ”在谢骥看来，宏观大势越是不好，客户群体的选择面越大，同时也更挑剔，有着好地段好、城市稀缺资源和高品质的项目就能受到更多青睐。
谢骥指出，做高端楼盘不光要占资源，也不光要用好的材料，更有精心的规划和设计，要有非常精心的消费配套，才能体现最大价值。(关赟斐)
