房地产投资增长缓慢，政策仍将维持“偏暖”。今年1-4月，房地产开发投资同比增长仅4.9%，4月单月投资环比负增长2.9%。国房景气指数经历连续15个月的环比回落后在4月份企稳，但仍接近3月份创下的十年新低。为保持经济增长，未来房地产政策面仍将偏暖。大幅下调商品住房项目资本金比例、有利于提高房企财务杆杠、刺激房地产投资。对于物业税，真正推出仍需要较长时间，短期没有实质影响。

　　楼市前5月销量已达2008年销量的80%。1-4月，全国新建商品房销售面积同比增长17.6%；销售均价同比上涨15%，4月当月销售均价同比上涨17%，环比上涨8.6%。3月份以来的暖春行情在红5月持续发烧蔓延，重点城市的楼市依然十分红火，成交量同比增幅巨大，环比增长明显，多数城市前5个月累计销量已达2008年全年水平的70%-90%，2009年销量超过2008年已成定局。

　　下半年住宅供给偏紧，房价看涨。首先，以美国为首的西方国家目前所采取超宽松的货币政策正导致国际大宗商品价格上涨，通胀预期抬头明显。TIPs数据显示，4月份以来，五年期的通胀预期从0.72%上升到1.36%，十年期的通胀预期从1.31%上升到1.8%。我国今年信贷投放惊人，新增信贷已接近6万亿，预计全年达8万亿元；其次，自2008年二季度开始，开发商大幅削减新开工，到目前仍未明显恢复，这将直接导致2009年下半年房地产供给偏紧，而房地产消费有非常亢奋。因此，下半年开始，房价将有较明显的上涨。

　　未来业绩将超预期，仍坚持“超配地产股”判断。从2008年10月底开始后的半年多的时间里，我们“声嘶力竭”叫喊“解放思想、超配地产股”，但5月份有点迟疑，主要担心销售的持续性，5月的实际销售数据打消了我们的疑虑，房地产真的复苏了。销售好转将直接带动地产公司业绩改善，房价上涨将大幅修复房企毛利率，导致公司盈利大幅增长。预计2009年业绩超预期的幅度不大，但明年业绩将大大超过市场预期。虽然目前地产股股价已包含了销售回暖及房价上涨的部分预期，但仍不够充分，我们坚持年度策略判断———“超配地产股”思路：

　　1、拥有大量优质、低成本土地储备的区域龙头公司，就像“保招万金”一样，本次隆重推出“云天星球”等区域龙头；2、资产重组和资产注入的公司，看好大股东土地多、重组方实力强的公司，如广宇发展、中航地产、ST万杰、ST东源。(国信证券 方焱)