无论从房价收入比还是租金收益率来看，当前的中国房地产市场已经出现了一些明显的泡沫特征，然而短期内，这个泡沫不仅不会破灭，而且还有可能进一步发展。主要原因是：第一、为追求更高的收益、并躲避美元贬值的风险，全球资本将加速流入新兴市场国家，推高当地的资产价格，中国房地产也将深受影响;第二、在经济复苏尚不稳固的背景下，当前中国政府也很难出台严厉的政策来调控房地产市场;第三、房地产市场的供应缺口和出于保值目的的投资性需求将进一步推高房价。

　　新兴市场泡沫是大概率事件

　　在我们看来，金融危机过后，各国经济发展的不均衡性以及美元本位的旧体系面临重大的调整，将触发国际资本产生大规模地向新兴市场国家流动的局面，从而使后者的实体经济和资产价格出现泡沫化。毫无疑问，中国也将成为国际资本的下一个目的港。除了更高的经济增长率以外，人民币升值预期及已经存在的中美利差，也为国际套利提供了基础。

　　房价泡沫还将继续发展

　　2009年，全国房价的平均涨幅接近三成，造成了对支付能力的透支。与其形成背离的是，租金并没有太大的改善，因此住宅的毛租金收益率经历了显著的下滑。根据我们的计算，上海住宅的租金收益率已经降至2%以下，北京和深圳的租金收益率也只有3%左右，都已经低于国债利率。

　　但是，短期内房价的泡沫不会马上破灭而且还将进一步发展。

　　供应短缺仍存在

　　从静态的角度看，库销比从年初开始快速下降，现在仍在低位徘徊;其次，从商品房新开工面积的增速来看，截止到10月份的累计同比增速只有3%;今年前10个月，土地购置面积和开发面积分别累计下降18.7%和4.7%。可见，过去两年，开发商在开工和土地上的投资是不足的。

　　投资策略及选股思路

　　展望明年地产股的走势，我们预测，可能出现“先上后下”的大幅波动的走势。如果看全年，累计超额收益未必很高，但是期间的阶段性交易机会仍然值得把握。

　　个股方面，我们建议沿袭以下三条思路来选择2010年地产股中可能出现的黑马：对已经完成重组的公司价值再发现、大股东实力雄厚的小市值公司、资产注入或业务转型的公司。 （光大证券 赵强 翁非玉）