4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，大盘连续下跌，最低点曾下探到2481点，房地产板块跌幅明显高于大盘，钢铁、建材等上下游板块也明显弱于大盘。基于国家对房市调控的决心，房市可能会有一定的调整，那是不是房市见底时，股市才见底呢？

　　股市与房市涨跌无必然联系

　　从美国来看，在几十年时间里(跨越数个宏观经济周期)，股市与房市都呈上升趋势，这种正相关的背后是美国在二战后半个世纪经济实力不断增强。进一步分析后，我们发现美国股市与房市在不同时期有不同的表现，如2000年-2002年间股跌房涨，2003年-2007年间股涨房跌，2008年股跌房跌，2009年股涨房跌。

　　从中国来看，1998年我国结束福利分房制度，开始了货币化分房，房地产市场也由此逐步走向市场化运作。股市与房市也出现过多种组合：1995年-2001年，股市大涨，房地产市场相对低迷；2001年-2005年，股市大熊市，房市震荡上行；2006年之后，股票市场高潮迭起，房地产市场继续繁荣；2008年由于全球金融危机的影响，股市与房市均出现下跌；2008年以后，在国家宽松货币政策支持下，股市与房市都出现了一轮大幅上涨，特别是房市在2009年与2010年一季度涨幅更是惊人。

　　从国内外股市与房市的运行轨迹看，我们得到以下启发：第一，股市涨跌与房市涨跌没有必然的因果关系，必须结合其它因素综合分析。想象中的房市止跌从而股市上涨的推论有待商榷；第二，在考虑两个市场的关系时，均要考虑当时宏观经济与流动性状况。股市与房市均是运行在当时宏观经济的大背景下，都受到当时经济景气、通货膨胀率、利率、货币供应量等宏观因素影响。股市与房市的共同繁荣都是在经济向好与流动性充裕这两个必要条件下形成的。经济前景看淡，流动性收缩的情况下，股市与房市可能同时面临调整；第三，要充分考虑各个市场自身的运行规律。股市与房市虽然具有很强的关联性，但也有各自的运行规律。比如说，股市出现极端行情后，可能就会矫枉过正，一段时间内与房市出现背离。以美国2000年网络股行情破灭为例，实体经济于2001年第四季度开始复苏，但股票市场却到2002年第四季度才见底，这次股市见底滞后于宏观经济的复苏。2007年次贷危机的爆发，根本原因是房地产泡沫，即使股市从2009年3月见底回升一年以来，房市仍然在底部徘徊；第四，不能忽视政府调控的作用。股市与房市对经济影响巨大，在出现比较极端的情况下，政府一定会进行调控，国内外无一例外。在政府调控的背景下，对市场涨跌的判断就不能完全从经济角度加以分析。无论股市或房市，都不会在政府打压下长期上涨，也不会在政府支持下长期低迷。以美国2001年为例，在“9·11”事件之后，为了尽快使经济复苏，美国政府采取一系列政策来刺激房地产市场，如大幅下调联邦基金利率、鼓励贷款等，在这样的情况下，虽然股市在大幅下跌，但并不影响房价稳步上涨。

　　撤离房产资金不会贸然进入股市

　　实际上，在A股市场，地产股在股指中的权重并不大。在深成指中，四家上市公司(万科A、招商地产、华侨城A、金融街)A股总市值占深成指成分股总市值的比例仅为10%；房地产板块市值在A股总市值中占比也仅4%。不过，房地产产业链较长，1998年以来，房地产开发投资额年均增速达22.5%，10年以来平均每年占固定资产投资比例达到16.8%，对GDP贡献达7.5%，近5年更是上升到9.5%高位。所以地产调控对市场的影响还是不小的，从而我们看到了房地产新“国十条”出台后，大盘短期急速下跌。但我们认为这不会对大盘造成长期负面影响。

　　从主要国家房价和经济增长长期关系看，股市周期、房地产周期和经济周期是一致的。从大趋势看，当前调控不会改变房地产向上的长周期。从二级市场看，地产股票价格也不会持续下跌，到合适的位置，很可能会引来长线资金的关注。就目前状况而言，房市可能会出现调整，如果股市再持续下跌，对经济会有不利的影响，甚至会影响到股市的融资功能。我们认为，政府不可能看不到这一点。从美国看，股市与房市交替引领经济发展，中国也有可能走出类似美国的道路。

　　2009年8月份以来，股市持续调整，而房市持续上涨，不少投资者将资金从萎靡的股市中撤出投到房市。由于近10年来房价连续上涨，以及房地产在经济中占据重要地位，投资者坚信政府不会对房市进行大力调控。2009年货币供应量大幅增加的背景下，通胀压力逐步显现，加剧了“保值”需求。从理论上讲，政府对地产投机行为的打压，将释放出一部分资金，从而缓解股市资金层面压力。但根据草根调研来看，在股市赚钱后进入房市的资金比较多，在房市赚钱后进入股市的资金相对较少，这可能是因为房地产投资者倾向于厌恶风险，而股市投资者偏好风险。

　　退一步而言，在当前大盘背景下，即使有从房地产市场撤离的资金，可能也不会贸然进入股市。毕竟，A股市场投资者绝大部分都是趋势投资者，喜欢“追涨杀跌”，一旦市场转好，这部分资金可能会加速流入股市。这部分资金对于股市来讲，可能不是“雪中送炭”，而是“锦上添花”。A股是否能走强，这部分资金并不是关键因素。

　　综合来看，我们认为，在股市出现较明显走好的趋势时，股市投资对房市投资的替代效应才会逐步显现。一旦替代效应有所显现，房地产投机资金可能就会加速进入股市，从而抑制房价。股市上涨、房市得到有效调控，这可能是政府乐于见到的，也是有可能发生的。

　　(工行投行研究中心策略分析师 林 涛）