今年年初,国家发改委公布《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》(简称《规划纲要》),第一次将珠三角金融发展上升到国家战略层面。作为落实《规划纲要》的具体行动之一,香港地产建筑业协进会与广东省房地产行业协会,5月15日在广州联合签署了《粤港两地房协合作备忘录》,首次以书面形式表达了两地在加强房地产合作与发展方面的意向。

　　9月14日,广州与香港房地产开发商齐聚香港理工大学。除了开发商之外,广东省建设厅副厅长陈英松、香港运输及房屋局常任秘书长(房屋)陈镇源太平绅士、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、广东省房地产行业协会会长蔡穗声、香港房地产建筑业协进会会长陈伟能以及香港特别行政区政府驻粤经济贸易办事处投资推广总监罗秀幸都出席了论坛。商政携手,共议《规划纲要》对粤港房地产业带来的机遇及合作契机。

　　在论坛上,广东省房地产行业协会会长蔡穗声介绍,在上世纪八九十年代,得益于邻近香港的地理优势,加上广交会的国际影响,在改革开放春风下,广州曾成为内地房地产发展最早、商品住宅开发规模最大、价格也最昂贵的城市。

　　对房地产业来说,粤港金融合作将进一步提升广东特别是广州及珠三角其他地区城市的影响力,增强广东对香港房企的吸引力,将吸引更多香港房企入粤,加大在广东楼市的投资。目前,新世界、和记黄埔、长江实业、新鸿基、恒基兆业、南丰集团、合和集团、中海地产、太古地产等香港房地产大鳄都已相继进入广州乃至广东其他城市,这些房企在广州乃至全广东的投资总额惊人。粤港合作的深入让更多香港房企看到了机遇,将更能增强其投资广东的热情与信心。

　　新鸿基地产(中国)有限公司四川省及广东省项目助理执行董事邝正炜介绍,今年上半年,新鸿基地产在广州的玖珑湖、花都凯旋门两个项目都取得了良好的销售业绩,拓展顺利。粤港两地房地产企业对未来广东省的地产发展都表示了信心,并表示会视乎公司资本结构,密切留意机会吸纳土地。

　　广州珠江实业集团总经理朱劲松表示,从去年年底到今年年头,政府的楼市政策出现大转变,他认为经济增长“保八”作为一个政治任务,相信国庆节过后政策宏观调控不会出现大动作。广州颐和集团副总裁赵永爽指出,不过,受前期的房地产调控措施、供应量减少的影响,今年年底到明年年初,广东地区的商品房成交量或会下跌。

　　香港南丰发展有限公司董事总经理蔡宏兴则希望,广东省能在开放香港人才到当地执业；放宽资金流向限制、项目规划更具弹性等方面进行先行先试。他更表示,如果内地政府能够减少审批程序、加大信息公开力度,将吸引更多的港企北上拓展。　

　　住　港式住宅广州落地开花

　　玖珑湖、逸翠湾、岭南新世界等港式楼盘在上半年的广州市场销售势头迅猛,充分体现出港式住宅在广州的影响力和香港开发商对市场的精确把握。近十几年来,香港开发商和港式住宅在广州不断开拓,拥有了一大批拥趸,赢得了良好的市场口碑。

　　港资巨头纷至沓来

　　香港模式曾经是广州楼市的榜样,在住宅市场供不应求的上世纪90年代初期,港式住宅占领了绝大部分的广州房地产市场份额。港资企业也凭借其在建筑风格设计、市场营销、物业管理等方面的优势立足广州。

　　与内地住宅重面积、轻园林和缺乏变化的特点相比,港式住宅往往具有节能省地、户型灵活多样、重视绿化园林以及实用性能的优点。港式楼盘往往宁愿牺牲建筑面积,也要辟出大片绿化园林。

　　20多年以来,港式住宅也随香港开发商在广州的发展进程出现了更为多样化的特点。除了市区高层住宅外,港资开发商也逐步试水在广州郊区开发别墅、高层洋房甚至超级大盘。今年5月,新鸿基玖珑湖就在花都创下2万元/平方米以上的别墅价格,并在短期内销售一空。

　　从早期的新世界、恒基、和黄到万菱、太古、路劲再到较新进入的新鸿基、瑞安、南丰,港资地产巨头对广州的投资不断增加,中原、美联、戴德梁行这样的地产服务机构也不断深入广州市场。

　　三大优势胜过内地房企

　　港式住宅也并非完全适宜水土,一些市区盘的小阳台设计就被不少广州买家诟病,另外诸如“蝶式”户型和偏小的户型也并非所有人都接受。但是港式住宅能够在广州不断发展并影响内地,有几个突出特点是毋庸置疑的。

　　开发具有前瞻性。由于香港开发商大多有数十年的开发经验,对市场能够做较深刻的了解,特别是在土地储备方面具有超前目光。港式住宅往往位于黄金地段特别是靠近地铁,保值升值能力较强。

　　港资开发的住宅一般都是走精品路线,综合质素比较高。这主要是由于香港人对住宅质素的要求比较高,特别是在楼宇质量和小区安全都有严格的标准,较少出现质量问题,市民买得放心。

　　物业管理比较先进。广州目前一些定位高端的楼盘大多从香港引入物管品牌,如戴德梁行、第一太平戴维斯、仲量联行等。香港的物业管理理念更注重人性化和细致服务,这也为港式住宅的居住舒适度和升值打下了基础。　　　

　　港资巨头发力羊城商业地产

　　除了跑马圈地为今后的开发做好准备外,港资企业近几年在广州乃至内地的战略也从偏重住宅迅速延伸至商业地产。

　　对于物业经营收益往往占到企业年收入60%甚至更高的香港地产企业来说,或许收益稳定且不断升值的商业地产才是其最属意的投资项目。

　　商　港企青睐投资商业地产

　　近期港企在广州商业地产领域不断发力,太古汇、万菱汇两个由香港企业开发的大型商用物业已进入全面招商阶段,明年亚运会前两大项目的商场均将落成开业。巨无霸级别的猎德项目中,新鸿基将特别担纲该项目10万平方米商场部分的运作。此外,和黄开发的大型商场西城都荟也将亮相市场。

　　商业地产本身就是香港地产企业更为擅长的投资品种。新鸿基、新世界、和黄等港资企业每年通过大批物业经营收租得到的收益早已超过了新项目的开发收益。即便是在金融危机的背景下,香港的商业地产项目运营依然坚挺,如太古地产去年年报显示,旗下太古广场、港岛东中心出租率分别高达99%和95%。

　　太古汇、万菱汇和新鸿基入股猎德村项目表明,港资地产巨头已经度过了初入内地商用物业市场的试探期,开始大刀阔斧地加大投资力度。太古地产总经理郝继霖日前对记者表示,在总投资概算40亿元的基础上,太古地产再追加投资10亿元提升项目品质,力争太古汇能在天河商圈做到领导者地位。

　　进入广州的港资巨头在商业地产项目选址上仍然延续了酷爱地铁物业的偏好。太古汇、万菱汇均为地铁一、三号线交汇上盖物业,西城都荟也是一、六号线上盖。广粤天地临近地铁五号线站点。南丰琶洲项目也在地铁二号线琶洲站旁。

　　引入运营管理新理念

　　港资巨头敢于在全球金融风暴的背景下逆势加大对广州市场的投入,一方面是由于其拥有一套已在香港练就成熟的开发运营模式,另一方面也是看中了广州现有商业地产项目在设计、管理、招商等方面还有很大提升空间。

　　香港企业开发商业地产心得颇丰,比如新鸿基位于观塘的APM开创了在老工业区夜间营业人潮汹涌的奇迹,郎豪坊则通过通天电梯设计化解了顾客不愿意上高层购物的商场通病,这些新颖现代的商业地产经营思路有望随着港资开发商的到来更多地注入到内地市场。

　　如除了引入香港商场“例牌”的地下商场连通地铁等设计外,太古汇将借鉴香港太古广场的坡地设计,从地下到地上几层都设置了不同的入口,尽可能让每一层商场都拥有充足且消费层次不同的人流。

　　在招商方面,香港开发商发力所引发的震动效应逐渐体现。广州商业地产二十多年来不温不火,缺乏外来品牌的刺激。而像太古汇、万菱汇、西城都荟这些项目一经启动,就瞄准了香港以及更大范围的国际品牌,Ole’、Zara、H&M、乐宾百货等著名零售品牌也通过这些新的商场落户广州。　　（王昊  关丽 ）