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　　　　富力2010年目标300亿元，同比增长36%；恒大今年销售目标400亿-450亿元，同比增长33%-50%；金科集团今年预计目标120亿-150亿元，同比增幅在20%-50%……

　　　　种种迹象表明，虎年伊始，即使面对国家对房地产业一系列的宏观调控，开发商也纷纷提高了2010年的销售任务，然而在调控政策频出、房价高企不下的背景下，购房者观望渐浓已是不争的事实。

　　一场涉及三方较力的大戏已拉开帷幕。那么，在政府期望、开发商预期和老百姓心态的博弈中，虎年楼市究竟何去何从？

　　房企提高销售预期

　　来自易居克而瑞的调查表明，目前开发商们正在确定来年的销售目标，今年卖10亿元的明年想卖15亿元，卖30多亿元的冲刺50亿元——大型房企今年销售涨幅预期多在两成以上。

　　富力地产是大发展商中第一家披露今年发展计划的企业。上月中旬，富力北京和广东的负责人均向媒体披露，公司2010年的销售目标将是300亿元，较2009年的220亿元增长36%。与此同时，恒大主席许家印也表示，恒大已决定将今年销售目标的区间锁定在400亿-450亿元之间，比2009年的300亿元提高了33%-50%。

　　在重庆，金科集团副总裁李战洪透露，金科集团今年的预期目标是120亿-150亿元，比2009年的100亿元增长20%-50%。而2009年豪收180亿元的龙湖地产，虽并未公布具体发展目标，但此前已经表示，“以现时公司的土地资源，相信在未来五年保持30%-40%的合同销售额年增长应不成问题。”

　　当然，很多大公司并未透露未来发展目标，但从其今年上市楼盘数量，已经可以得出大致判断。华宇今年5大新盘齐亮相，是重庆新盘上市量最多的房企，今年销售额无疑将比去年大幅增长；协信去年7盘销售约20亿元，今年重庆10盘在售，业内人士估计预期应在30亿元左右；万科去年只有两盘在售，今年则是5盘齐发，销售额翻番应该不成问题。

　　　市场观望气氛渐浓

　　然而，与大房企的雄心勃勃相映成趣的是，购房者却似乎并不买账，观望气氛渐浓。来自网上的最新购房调查表明，认为目前重庆房价过高的市民占调查人数的8成以上，近5成市民表示考虑推迟购房计划。

　　观望的原因还在于，中央政府频繁出台的政策让购房者产生“中央打压房价”的预期。多次调控的经验证明，只要中央出台抑制房价的政策，不论最终传导到市场的效果如何，普通购房者的购买预期和心态都会变化，从行动上会减缓购买甚至放弃购买。

　　从需求上看，政策影响的其实只是首次改善型客户和投机客户，这部分人可能因为二手房营业税优惠的终止以及二套房贷首付的提高而推迟购买。但对于大部分刚性需求客户，比如婚房一族、拆迁一族，不论如何观望，该买终究要买。而对于投资商业、别墅等高端物业的长线投资客户，政策的影响几乎没有。因为他们一般都会选择分期或全款购买，并且更看重长远收益，不会在短期出手。

　　　观望不影响楼市大局

　　不过，专家认为观望并不足以影响大局，大房企上调的销售目标实现的难度并不大。重庆克而瑞运营总监张扬能表示，20%-30%销售涨幅的估计，是考虑到调控政策的影响而得出的比较保守的判断。

　　他认为，一系列的调控政策，在大房企看来并不是绝对的利空，反而是吞并中小企业，加大话语权，提高行业集中度的良机。而开发商是否能完成任务，主要看需求是否萎缩以及价格是否下挫，目前看这两点都不成立。

　　从价格上看，目前开发商的资金和财务状况普遍处在近年来最好的状况，存货量也普遍较低，显然没有降价求售的压力。

　　张扬能的判断是，今年重庆楼市虽将流失一部分首次改善型客户和投机客户，但也将吸引更多的沿海投资者进来，此消彼长之下，重庆楼市的需求总量不会发生多大变化。

　　楼市年底或现拐点

　　不过，虎年的楼市也并非毫无隐忧。张扬能估计年底可能出现大的拐点，重庆楼市相对安全。

　　他分析认为，中国经济主要由消费、投资和出口这“三驾马车”拉动，在出口大幅萎缩的经济危机下，扩大投资、拉动内需就是必然的选择，也因此导致投资过热、资产泡沫的出现。但预计在今年底，全球经济将全面转好，出口这一块将复苏，在此前提下，投资这一块就不能再继续过热了。

　　所以，今年底楼市出现大拐点的可能性很大，开发商应做好足够的心理准备。就各区域而言，北京、上海等一线城市的泡沫较大，因此风险也将较大，而重庆楼市的泡沫并不明显，城市发展正处于向上的通道中，相对应该比较安全。

　　无惧调控，大房企看准政策软肋？

　　调控风声正紧，大房企们显然并不担心。

　　上月底，广州亚运城255亿元“地皇”的出现，赤裸裸地昭示了大房企对于调控政策近乎无视的态度。而大家纷纷制定比2009年更为“传奇”的销售目标，也并不让人特别意外。

　　敢于无惧调控的原因在于，目前由于外部经济环境的掣肘，政策的目的在于“维稳”，导致先天上存在弱点和不坚决。这与2007年目的明确、手段坚决的打压完全不同。

　　同时，中国的房地产调控向来存在两个怪圈。要么是全局的问题，“一控就死，一放就乱”，2008、2009年的剧变可为最新的佐证；要么是体现地方与中央利益博弈的“两个凡是”——“凡是中央调控房价的政策，很难得到执行；凡是推动房价的政策，都会加倍执行。”

　　“从严”的后果很严重。目前保八任务虽然完成，但经济复苏的基础还很脆弱，经不起折腾。房地产倘若被打压得一蹶不振，国家对于拉动投资的努力成果就会付之东流，整个经济也要大受影响。

　　“从宽”的后果或者更严重。调控变成“空调”，不小的房地产泡沫继续吹大，崩盘的后果显然无法承受，日本的惨痛教训可为前车之鉴。

　　所以，考验中央的不在于政策，而在于政策的执行力度。对中央来说，现在的楼市就像逆反期的青少年，严也不是、宽也不是，用李国平的话说，就是“正架在火炉上烤”。

　　左右为难中，要把握好这个“度”，并且要在地方政府出于利益的掣肘下保证执行不走样，显然并不是一件容易的事。

　　本版稿件除署名外均由记者 王春龙　采写