5月2日，央行宣布再次上调金融机构人民币存款准备金0.5个百分点达到17%。这已经是存款准备金率在今年的第三次上调。市场资金面的趋紧，让房地产开发商加快了备粮“过冬”的脚步。

　　今年1月以来，恒大地产、碧桂园等开发商通过发行高息债券来获取资金，但有业内人士认为，开发商融资的途径主要是银行信贷、信托以及发债等方式，但目前这些渠道都在缩紧，更多公司选择通过扩大销售来获取资金，对于公司而言，这种方式也更为可控。《每日经济新闻》记者实地走访发现，广州已有楼盘价格开始下调，降价2000元~4000元不等。

　　“大家预期未来资金将会紧张，贷款门槛越来越高，目前对于房企而言，补充资金最为重要。”一位开发商内部人士对《每日经济新闻》记者说。

　　房企发债忙

　　今年以来，管理层的一系列举措让房地产开发商嗅到了冬天的味道。

　　就在今年1月18日存款准备金率年内首次上调后不久，1月22日，恒大地产宣布发行7.5亿美元的5年期优先债券，利率高达13%。在今年4月，恒大地产又向华人置业以及刘銮雄发行了6亿美元的额外优先票据，利率同样高达13%。

　　除了恒大地产，4月16日，碧桂园成功发行总价值5.5亿美元的5年期债券，利率11.37%；4月22日，雅居乐发行7年期的债券，募集资金6.5亿美元，利率为8.875%；紧接着，佳兆业等房企也拟发债券。

　　到了5月2日，央行再次提升存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点至17%，已接近历史最高值17.5%。“未来房企融资环境将更为严峻，特别是那些中小型的企业将会面临洗牌的格局。”广州地产专家邓浩志认为。

　　根据中原集团地产研究中心提供的数据，截至4月底，万科、保利、金地、招商、中海、华润、绿城、雅居乐、恒大、碧桂园等十大房企，今年公布的以股权、债券、基金等方式融资的规模达700多亿元。

　　受房产调控新政以及后续政策预期的影响，4月份房地产行业成为了主力资金出逃的“重灾区”。“今年我们给客户介绍产品时，都告诫千万不要碰地产股，政策波动面太大。”兴业证券的一位投资顾问向《每日经济新闻》记者介绍说。大智慧数据显示，4月份A股房地产行业资金净流出351.9亿元。

　　“随着房产新政出台，以及房企贷款和融资审核更为严格的现状，海外的投资者对国内市场的预期值也将会下降，这无疑也影响一些港资房地产企业在海外市场的融资能力。”广发证券房地产业分析师沈爱卿认为，房地产公司由于去年的资金回笼，手上都有充足资金，短期内不会缺钱，但下半年情况就不一定了。

　　房企资金最多撑半年？

　　为什么这么多房企都选择了以高息债券的方式来获取资金？《每日经济新闻》记者了解到，尽管早在半年前，万科、金地、招商、保利等44家上市房地产企业就公布了再融资方案，但迄今仍未能成行。

　　4月下旬，市场再次出现房地产企业融资收紧的信号，证监会联合国土资源部加强对房地产企业融资申请的审批。根据证监会要求，对于房地产企业的融资申请，保荐机构和律师要就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见，重点关注募集资金投资项目的用地的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，且要求募集资金仅限于项目开发。

　　在银行贷款方面，据不完全统计，两市67家房地产上市公司去年累计实现净利润300亿元，但债务总额却超过5000亿元。雅居乐去年的年报也显示，公司现金存款为43亿元，总负债约291亿元，其中未支付的地价款为46亿元。

　　兴业证券某分析师认为，目前地产公司基本上都在开发去年大量动工的项目，下半年新增项目不会太多，而银行贷款方面在下半年也会收得很紧。

　　他指出，存款准备金率现在已经接近历史最高点，加上一线城市房价存在下跌预期，以及人民币未来加息的可能，估计下半年很多银行都贷不出钱来了。

　　“若当下严厉的政策持续，市场成交量依旧低迷，大部分开发商存量资金——主要是回笼资金和信贷额度——最多能够撑3~6个月时间。”邓浩志表示，这次的调整将会持续较长一段时间，这不是新的调整，而是2008年那次未调整到位的延续。

　　他指出，对于存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不会向其发放新开发项目贷款，证监部门亦暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，他预计未来房地产企业在内地融资或将更难，一些中小房地产企业甚至面临倒闭。

　　成交不振 房企调价卖房

　　有业内人士指出，在房产调控措施出台后，哪怕是实力很强的房地产企业，今后也会面临较大的融资压力。沈爱卿表示，开发商的项目款基本来自开发商自有资本金、银行贷款以及销售回笼，而融资的途径主要也是银行信贷、信托以及发债等方式，但目前这些渠道都在缩紧，只有通过扩大销售来获取资金，对于公司而言，这种方式更为可控。

　　今年“五一”假期期间，各地的楼市成交惨淡。据广州市国土资源和房屋管理局的数据显示，“五一”期间每天成交量不足百套，相比4月的日均成交量下滑达五成。

　　在买卖双方胶着观望中，中国指数研究院数据显示，4月26日至5月2日期间，上海、深圳、广州三个一线城市的商品房成交量下滑了三成左右，而二线城市中的热点城市如南京、重庆等地，也出现了不同程度的下滑。经纬行研究中心数据显示，2008年5月1日，广州市有接近15个楼盘成交超过100套，但今年的情况比2008年的表现还要差，成交过百的不超过5个。尽管“五一”假期期间，房产商用各种优惠促销方式吸引顾客，但市场上仍是看的人多，下单的人少。

　　奥园地产品牌策划中心总监罗磊表示，今年成交下滑以及市场观望情绪预计将会持续一到两个月，短期内不会有所改观。

　　在市场和预期的双重压力下，《每日经济新闻》记者“五一”期间走访楼盘发现，保利位于金沙洲的项目对外开售均价为1.1万元/平方米，而在此前的诚意登记阶段，该楼盘价格约为1.3万元~1.5万元/平方米，降价幅度为2000元~4000元不等。

　　中海的某项目盘也是从之前的成交均价2.2万元/平方米，调到了1.7万元/平方米。

　　邓浩志认为，目前开发商真正的让利行为还没有出现，只是价格不再往上涨而已，预计6月份开发商将会做出让利的举动。

　　经纬行研究中心朱欣苑认为，目前楼市成交平淡，量缩价调，市场的调整已经来临。一般来说，企业上市融资要么就是需充足资金来应对不确定的未来市场，要么就是去年大举拿地的企业需要资金来支持项目发展。在银行信贷收紧的情况下，如果连大企业都难以贷到款，那么土地市场也会因此冷清许多。(记者 朱玲）