财经关注

　　“我们不是降价，而是‘平价’销售——紫苑新开的这两栋楼虽然是工业化建造，成本要高一点，但比前期的售价还要低一点，这不是降价，因为产品类型不同，我们只是根据市场情况调整了预期。”针对近日备受关注的“万科降价售楼”消息，万科有关负责人如是说。

　　记者调查

　　“降价”后的开盘价

　　比3月成交价高

　　让我们来看看此次万科假日风景紫苑最后两栋楼盘“降价”开盘的真实情况：

　　5月16日，取得预售许可证的万科中粮假日风景D1、D8号楼开盘销售。按照其在北京市房地产交易管理网站公示的信息，其中D1号楼拟售均价为25267元/平方米，而D8号楼拟售均价为25051元/平方米。

　　而根据开盘当天现场的情况，万科对购房人给出了开盘当日优惠2%、一次性付款优惠2%等优惠条件。按照当时现场该项目相关负责人的介绍，经过累计开盘的优惠，最高折扣为95折，实际开盘销售价能达到24200元/平方米左右。

　　对比3月11日紫苑推出的6号楼和7号楼，虽然北京市房地产交易管理网站公示6号楼和7号楼开盘拟售均价分别为25460元/平方米、24635元/平方米，但该网站的成交数据显示，6号楼和7号楼共推出的160套房子，3月成交130多套，成交均价为24100元/平方米左右；4月又成交了10多套，成交均价为2.39万元/平方米左右。

　　不难看出，万科此次新盘开盘销售价格虽然低于3月前期开盘的拟售均价，但却高出了前期的成交均价。由此，不难看出，上文中万科负责人说的“不是降价而是平价”不无道理。

　　业内观点

　　“平价”销售将成

　　楼市“降价方式”

　　“虽然万科不是第一家‘平价’开新盘的公司，但万科降低预期，采取了平价销售，无疑会和2008年那轮调控一样，会在北京楼市起一个带头作用，房价上涨的势头也将有望因此被熨平，而这正是管理层‘遏制房价过快上涨’所要的。”中原地产华北区董事总经理李文杰分析。

　　正如他所言，万科并不是第一家“降低预期”、“平价”销售的开发商，此前，如来广营地区的中铁国际城，将新开销售价由2.3-2.5万元/平方米调整到了2-2.1万元/平方米；大兴绿地1.8万元/平方米推出了精装修“地王”项目；北京城建2.3万元/平方米推出北苑地区新项目等等，无不是“降低预期”、“平价”销售的案例。但作为房地产企业的领头兵，万科此举将给北京多家楼盘以方向。

　　万科相关负责人对紫苑最后两栋楼的介绍，确实表明了此轮调整中万科开始“平价”销售的决心。根据他的介绍，紫苑最后两栋楼为住宅产业化的“改良版”，“采用工厂化技术建造，制造精度明显高于传统施工方式，品质更有保障”，而且和之前的产品相比，此次“平价”销售的两栋楼成本要高800元/平方米左右；而且是本来应该相对前期大户型更受市场欢迎的小户型设计，“平价开盘，加上开盘优惠，性价比在当前市场中具有一定优势。”而来自万科内部的消息，万科即将开盘销售的长阳半岛项目也将“平价”销售。

　　调查显示，此前，多家开发商采取了“观望”，以观察万科这样的领头兵下一步的举动。“万科已经率先‘平价’了，我们也会跟风。”昨天，多家接受采访的大小开发商表示，“一个可以预见的情景是，在万科的示范作用下，下一步各楼盘新开项目都会采用‘平价’销售的模式‘低价’开盘。”

　　财经分析

　　万科缘何“平价销售”

　　毫无疑问，在保利、首创、首开等几大公司中，万科又是此次调整中最先用“平价”销售“表态”的龙头企业。那么，万科缘何会率先“平价销售”？

　　“和万科年初定下的980亿年销售目标分不开。”昨天，几位不愿意透露姓名的业内人士表示。“根据万科内部人士透露的信息，万科今年定下的年销售目标是980亿元——这个是在楼市调控前定下的目标，是建立在房价上行的基础上的，如今楼市面临严厉的调控，要完成980亿元的销售目标显然是不行的，只有通过销售策略，快速销售回款才是首选。”一位业内人士分析。此外，有业内人士也表示，“万科率先‘平价’销售并不意外，之前，听说万科总裁郁亮已经在集团讲话表示：‘不要心存幻想，政府抓的很紧，不要心存侥幸’、‘市场真的很坏了？是我们的起点高了’以及‘我们要跑的比对手快’等等。”

　　万科转型？

　　一位熟悉万科的业内人士则表示，事实上，面对此轮宏观调控，万科已经在悄然转型，由过去的“单翼”向“双翼”悄然转型，即由过去单一的住宅板块向住宅和商业地产双重板块转型，而这其中，或许包含了万科对此次宏观调控最敏感的感触：今后，商品住宅开发黄金期将成过去，取而代之的是保障房和不受调控的商业地产。

　　“这才是万科又在今年率先推出‘平价’销售的深层原因。”他透露，而这也是如万科相关负责人昨天所说的“将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品”的背后原因。值得关注的消息是，根据万科副总裁毛大庆的透露，万科今年将在北京启动三个大型包括商业地产在内的城市综合体项目，而这之前，作为住宅开发商万科从未曾有过。(记者余美英)