在房价持续攀升、一二线城市曝出商品房库存量跌破“警戒线”的同时，中国社科院财政与贸易经济研究所昨日发布的我国首份住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》却显示，如果刨除投机性购买，今年我国的35个大中城市的房地产市场真实供求比6年来首次出现过剩局面，供过于求达18.28%。

　　据社科院财贸所助理研究员邹琳华介绍，与通常口径不同，所谓的真实需求，就是因生产生活需要而产生的对新建住房真实空间的使用需求，并不包括投机性需求，在概念上它与通常所说的“刚性需求”的内涵比较接近。邹琳华表示，由于市场需求中可能存在较多的投机性需求，因而我国新建住房真实需求到底有多大，实际供给能在多大程度上满足真实需求，还没有人对此做出科学回答。人们通常在讨论真实需求或“刚性需求”时，往往存在一种错误倾向，即把真实需求等同于“需要”，通过对城市化、收入增长前景的憧憬，把真实需求无限夸大。

　　“但实际上真实需求就是老百姓在居住层面上的最基础性需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本面因素的影响，具有一定的刚性。”邹琳华表示，社科院此次以实际供给减去潜在真实需求，构建了新建住房真实供求缺口指数，用以反映监测住房市场真实供求的松紧状况。即：缺口面积＝实际供给值-真实供求的潜在均衡值，缺口指数＝缺口面积/真实供求的潜在均衡值×100%。

　　“根据这套系统，当缺口指数值大于零时，表明实际供给大于真实供求，市场存在过剩；当缺口指数值小于零时，表明实际供给小于真实供求，市场存在短缺；当缺口指数等于零时，表明市场供需平衡。”

　　按上述评测计算，自2003年以后，我国房地产市场真实供求的缺口一直存在，但呈逐年递减的局面，大量的刚性需求被不断入市的供应所填补，直到今年，第一次出现了较大比例的真实供求过剩，供大于求高达18.28%。

　　“为什么市场上可卖的房子超过购房者的刚性需求，但老百姓还是感觉没房可买呢？主要还是投机造成的。”社科院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为，宽松的货币政策及优惠的税收政策使得投机成本降低，投机客纷纷杀回楼市，造成了真实需求无处释放及一线城市住房支付能力的下降。

　　所谓住房支付能力，简单地说就是用于购买房屋的首付、月供所占家庭总收入的比重。绿皮书显示，在全国35个大中城市中，只有9个城市支付能力达到一般标准，包括北京、上海在内的一线城市居民的住房支付能力都很差，其中北京排名倒数第一。

　　为此，国家统计局总经济师姚景源昨日形象地说：北京的高房价透支了三代人的收入。“两个小青年买房，双方父母、爷爷奶奶掏钱，6个人支持一个小家庭买房子，扭曲了支付能力和价格。这个经济学叫第三者买单，相当于公款消费，它实际是把三代人一生的积蓄都拿来买房。”

　　尽管如此，专家还是认为短期内政府无大力抑制住房投机的政策空间。“实际上政府有能力通过歧视性信贷政策对投机性需求进行有效控制，但是一旦房价下跌开发投资下降，就会波及房地产业及上下游关联产业的就业。”倪鹏飞预测，未来政府是否会对住房投机实施从严控制政策，取决于国内经济复苏状况。如果经济复苏缓慢或虽然复苏较快但基础并不牢固，扩张性的政策就不容易淡出。在经济增长低于预期时，政府甚至还可能进一步加大住房需求刺激力度，通过住房投资增长来拉动经济增长。 (记者 齐琳)