是“价涨量升”，不是“价涨量跌”。昨天，南京网上房地产官方网站发布权威数据称，11月份南京市商品住房成交量突破1万套，二手房当月成交量也历史性地达到了12193套。对于楼市出现的“冬天里的一把火”，房产业内人士认为，这主要是“楼市优惠政策到期的末班车效应”造成的。是“真火”还是“假火”要好好甄别。

　　统计

　　商品房卖了10810套，环比大涨45%，两年来新高！

　　二手房卖了12193套，环比大涨65.3%，历史性新高！

　　首次划定房价1.2万元/㎡以上“统计线”

　　专家指出，政府此举客观承认南京房价快速上涨

　　南京网上房地产昨天的数据显示，11月份，南京市商品住房(不含高淳、溧水)成交量达到10810套，面积121.34万平方米，日均成交360套，创下了2008年以来南京楼市的一个新高点，较10月份的7457套上涨45%；二手房当月成交12193套，面积100.93万平方米，日均406套，较10月份的7377套上涨65.3%，打破了南京二手房市场的历史成交纪录。

　　“单价1万元/㎡以上房源成交了2430套，其中1.2万元/㎡的房源高达1745套，面积占比18.34%。”南京网上房地产相关人士表示，之前公布的统计数据中，单价1万元以上是一个区间，这次是首次将1万元/㎡以上的成交房源分为“1万元—1.2万元”和“1.2万元以上”两个价格区间。

　　有楼市专家“犀利”指出，这是政府部门客观上承认房价大幅飙升的一个表露方式，“现在江南八区还有几个新开楼盘房价是低于1万元/㎡的？”

　　该专家表示，统计数据中说4000元/㎡以下的房源成交量只有1000套，估计基本是六合区那里的房子，主城区很多楼盘开价已经在2万元/㎡以上了。“因此，建议这样的统计数据最好再划定出2万元/㎡以上的，价格区间最好不是现在的2000元一个区间，可以适当放宽到3000—5000元之间。”

　　优惠政策到期诱发恐慌出手

　　这么高的成交量，原因是什么？业内专家几乎一致将成交量的飙升归结为“楼市优惠政策到期的末班车效应”。由于担心购房补贴等楼市优惠政策取消，市场持续着“恐慌性购房”的热度。

　　南京我爱我家市场部经理舒莉莉说，二手房市场抛售的意图很明显,主要是受“5年改2年”营业税优惠年底到期等政策因素的影响。一些产权在2—5年之间的二手房成交量得以不断放大，造成了二手房成交量首次破万套，创下了单月成交的最高历史纪录。

　　365地产家居网常务副总经理邢炜认为，新商品住房如此巨大的单月成交量其实跟认购量“滞后效应”有关。因为考虑到优惠政策临近截止，不少在7月到10月买房的人，纷纷将认购转化为成交，以期享受契税减免方面的优惠政策。

　　“除此之外，还有其他原因。”南京中原地产市场总监张君说，近期房价不断走高迫使各类消费者恐慌出手，今年10月以来楼市供应的放量也释放了部分压抑性需求，“当然，在政策不明确的情况下，12月31日的优惠政策到期是最重要的一个原因”。

　　供应结构导致量涨价跌

　　在房价统计上，11月份南京市的销售均价反而下跌了：中原地产提供的统计数据显示，11月份南京市全市的平均销售房价为8594元/㎡，较10月份环比下跌了3.67%。

　　张君解释说，这是因为11月份的豪宅楼盘上市少了，而普通楼盘的成交量相对放大，“月度新增供应的楼盘以普通楼盘为主，并且成交情况大好，这样就拉低了成交均价，并不意味着实际房价下跌了”。

　　多数业内人士也持同样的观点：楼市供应结构的变化导致了均价的回落。比如城南的时光澔韵、先锋青年国际，城东的钟山晶典等这类低于1万元/㎡“平价”楼盘的畅销，以及近期江宁、江北楼盘热卖的因素，均拉低了成交均价，“如果计算到各个区域，每个区域的房价都是在上涨的”。

　　今年房价涨得“邪乎”

　　有专家称，明年房价肯定回调

　　这是个老话题：明年南京的房价会不会降？

　　365地产家居网常务副总经理邢炜判断说，这么高的成交量，是因为政策刺激，并不代表真正的房地产市场状况，关键还是要看12月份的新近购房人多不多。因为很多12月下旬开盘的楼盘，很可能因为备案不到位，就不能享受优惠政策，“预计在明年一季度，楼市成交量会出现下滑迹象，观望情绪一出现，房地产市场就会向下走”。

　　“今年的房价涨得很邪乎，明年的房价肯定要回调。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚坚持认为，现在的火爆市场是不正常的，是个政策到期的年关效应，在优惠政策适度收回之后，楼市成交量肯定要下滑，房价也肯定会回调。

　　为什么？宋坚解释说，今年南京利用政策优惠买房子的都买了，明年没有这么多的优惠了，购房需求也在减少之中，之前出让的地块上市将加大楼市的供应量，“南京楼市会出现供过于求的局面，房价还不回调吗？”

　　快报记者 尹晓波