今年楼市开局不甚理想 元旦期间成交量低迷

　　在刚刚过去的2009年，深圳楼市无论是楼价还是成交量，均创下深圳建市30年来的新高。在短短一年内，深圳的楼价几乎“打了个滚”。根据深圳房地产信息网的统计报告，深圳2009年楼价的均价从年初的11054元/平方米，上涨到12月的22304元/平方米，商品住宅的销售量同比增加近60%，成交金额近千亿。

　　随着国家近日密集出台的一系列防止房地产市场投资过热政策，今年深圳楼市充满着种种“变数”。虽然新年刚开始，但楼市“疲软”的状态似乎已初露端倪，根据深圳市规划和国土资源委员会的官方数据，元旦假期3天，深圳成交总数仅为288套。然而，深圳市民们最关心的仍然是2010年楼市的总体走向将如何？哪些区域将有可能成为2010年的“楼市新星”？带着这些问题，本报记者进行了采访。

　　2009年楼市回顾：

　　成交量起伏 价格翻番

　　去年上半年，在政策刺激下，楼市逐渐回暖，成交量开始放大。到了3月份，成交量达8509套，形成全年的峰值。

　　经过半年的释放后，深圳的楼市的刚需逐渐减弱，2009年夏季以来，楼市的成交量开始出现不断“萎缩，”，还在9月跌至全年的最低水平，然而深圳的房价却一直保持在高价位状态，成交均价继续拉升并突破2万元/平方米。

　　在秋交会的带动下，成交量“触底反弹”，从去年10月开始，楼市量价再次飙升，价格在去年12月达到全年峰值，高达22304元/平方米。这与去年年初的均价比起来，价格整整翻了一番！

　　在去年的楼市中，二手楼成为最耀眼的“明星”。根据深圳房地产信息网的监测，去年深圳二手楼市是历史上最火爆的一年，共成交二手房156792套。同比增加2.6倍，成交面积同比增加2.1倍。

　　今年楼市开局：

　　成交量小 观望风盛行

　　“元旦假期3天，生意惨淡。”中原房地产公司的经纪人小陈失望地对记者说，今年元旦期间，公司的顾客寥寥无几，成交量更是零。

　　记者昨日走访关内多个在售楼盘发现，成交都不甚理想。个别楼盘看房人多，但是有签约意向的却屈指可数。据深圳市规划和国土资源委员会的公布的官方数据，元旦3天，深圳楼市成交总数仅为288套，日均96套，成交均价23674元/平方米。而且，成交区域主要分布在南山、宝安。

　　小陈向记者表示，元旦假期的楼市冷清，实际上是去年12月以来成交量大幅下滑的延续。“楼市新政接连出台造成客户观望。”

　　而另一方面，多家中介均表示，目前二手楼房源不充足，业主也坚持价格“不让”。深圳市规划和国土资源委员会的网站上有显示，元旦期间在售房源仅仅3.3万套，明显大大减少。

　　未来楼市展望：受政策影响很大

　　去年年底以来，国家密集地出台了一系列防止房地产市场投资过热政策，这给楼市带来了不小的冲击，使得观望之风重新盛行，这也给未来的深圳楼市带来了诸多变数。许多房地产业内人士感慨道：“去年楼市看价格，今年楼市看政策。”

　　投资：

　　或受二套房贷首付提高抑制

　　上月，有消息传出，国家相关部门明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。消息传出后，引起了深圳房地产界人士的普遍关注。一部分炒楼客认为，二套房贷提高到如此比例，势必带来楼市的冷清，不少二套房贷存在较大断供可能。

　　深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁则表示，提出此政策对楼价的影响未必那么明显，但是成交量是一定会显示出萎缩的局面。

　　关注点：

　　营业税优惠取消转买新楼

　　目前受到普遍关注的便是营业税优惠的“变局”，从今年起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

　　记者了解到，二手房营业税优惠政策的取消对深圳二手楼市造成不小的“冲击”，许多市民重归观望，而另一部分市民则将眼光重新投向一手楼。

　　正准备买房的张女士向记者算了一笔账，以她看中的一套80平方米、总价120万元的普通住宅为例，那套住宅刚满三年，原如今优惠取消后就需要多交4.4万元的营业税。“这套房子的均价和周边一手楼都差不多了。”

　　保障性住房：

　　分流一批住房需求者

　　去年12月7日，深圳市规划国土委员会在官方网站上公示了《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》(征求意见稿)。

　　从计划有关内容看，今年深圳将大规模推进保障性安居工程建设，市、区财政将投资35亿元用于2.23万套保障性住房建设。

　　上述计划正式发布后，很多业内人士认为2010年深圳房地产市场的运行将进一步作调整，并逐步摆脱现时发展过热的状态。

　　深圳市规划：

　　城市更新区、前海成焦点

　　除了国家出台的新政，深圳市政府部门的相关规划也给楼市注入了几分“新鲜血液”。就目前来说，城市更新区及前海开发区的物业成为深圳楼市的新焦点。

　　去年12月1日，深圳市推出的《深圳市城市更新办法》中，提出了城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让的规定。记者通过采访位于深圳更新改造区域及周边的物业中介了解到，很多楼盘都已经率先“蠢蠢欲动”。在已完成征地，进入正式拆迁阶段的深圳福田区岗厦河园片区，中原地产岗厦分行的小林表示，周边的二手房，11月底的价格已普遍较月初上涨了近两成。

　　至于去年整个珠三角乃至全国关注的前海，记者昨日来到中联地产宝安分行了解到，随着规划的推出，宝安楼盘销售量不断上涨。

　　对此，宋丁表示，前海深港现代服务业合作区这个概念定位确实不错，但整个规划尚未推出，而这个楼价却炒得过于超前。

　　预测：

　　焦点在关外 价格平稳

　　今年的楼市还会像去年这么火么？中原地产总经理李耀智表示，现在国家出台了一系列抑制房地产市场过热的政策，形势虽不太明朗，最终的答案还要看成交量、发展商的实力和心态、购买者心态等几方面综合博弈的结果。

　　李耀智认为，今年整个深圳的楼市焦点在关外，近几年的土地拍卖也主要在关外。同时，配套推出的《城市更新办法》都显现出注意力转向了关外。“特别是如梅林龙华二线拓展区，也逐步推出了配套设施齐全的豪宅区，这都将推动市民的关外置业。”

　　李耀智预测，今年的深圳楼市的成交量将会恢复到1800万平方米，整个楼市将会恢复平稳的发展，价格也会趋于平稳，大起大落的可能性不是很大。