一\问\房\价\

　　问题回顾：2009年房价会不会站稳“4000”？

　　2008年年末，房价没了往日的牛气，楼盘打折促销声不绝于耳。因此，不少业界人士对郑州房价2009年全年能否站稳4000元／平方米产生疑虑。

　　关注指数：★★★★★回答：回顾2009，郑州楼市上演着复苏、回暖、上升。从1月的楼市低迷到5月的地产全面复苏，再到9月后的房价快速上涨，12月份的“地王”频现，楼市“量增价涨”。像恋爱中的情侣关系，从冷淡，到复苏、回暖和火热。“4000”原来是去年郑州房价“大底”。

　　第一期：止跌期　时间：2009年1月～2009年3月　关键词：迷茫

　　2009年1月的楼市，很多楼盘延续着2008年年底的大幅度优惠促销、打折、送家电装修等活动，年初的低迷市场情形导致大部分开发商对于2009年房地产市场充满了迷茫。连连波动的房价，特别是郑州房价一路攀升的趋势，让很多购房者心存观望，期待房价真的能有回落的一天，市场观望情绪极其浓厚。

　　郑州市房管局发布的2009年1月份郑房指数显示，1月份全市商品住宅销售3501套，较上月下降了51.86%，较2008年同期下降了6.57%；商品住宅销售面积32.89万平方米，与2008年12月相比，下降了50.79%；商品住宅销售均价为3908元／平方米，每平方米均价比2008年12月下跌了267元，比2008年郑州市商品住宅销售全年均价3994元／平方米降低了86元。2月、3月，商品住宅销售均价突破4000元／平方米，2月份销售均价为4355元／平方米，3月份均价为4270元／平方米。1～3月份，商品房批准预售面积、商品住宅批准预售面积都较2008年同期下降。

　　从年初以来，政府出台的诸多楼市政策逐渐起效，再加上部分楼盘的降价促销影响，郑州楼市的成交量出现了回升。3月份，商品房销售首次突破万套大关。2008年年底被压抑的需求在“救市”政策的鼓励支持下得到了自然性释放，同时，二手房销售也开始呈现出量价齐升的大好局面。

　　第二期：“小阳春”时间：2009年3月～2009年5月　关键词：消化库存房价稳中有升

　　从3～5月份的成交量来看，随着早期降价产品的逐渐消化完毕、市场观望情绪逐步消弭，加上越来越多的现楼供应以及中高端项目的推出，这一期间的成交价格与2008年下半年低位相比，有了一定的提高。很多持币观望的购房者已经按捺不住焦急的等待，纷纷出手，选购房子，开发商消化存货，房价也在稳中有升。不少业内人士表示，由于刚性需求、改善性置业和投资者追涨的原因，自3月份以来，成交量井喷，市场成交处于高位运行，到5月份全面复苏。房地产市场全面复苏后，开发企业心态从迷茫进入释放期，很多楼盘开始收回各种优惠措施，进入正常的价格销售。需求集中爆发促成的高成交量，使得众多开发商开始对楼市后期走势持乐观态度，出现多个项目提价销售，而经过2007年的暴涨、2008年的冷市，大多购房者已开始理性对待房价上涨。据郑州房地产网统计，4月份，全市商品房销售均价为4746元／平方米，较上月上涨6.48%；全市商品住宅销售均价为4425元／平方米，较上月上涨3.63%；全市非住宅销售价格为7144元／平方米，较上月上涨29.23%。3月份以来成交量的大幅增长为房地产市场带来阵阵暖意，但在3月份商品房成交量突破万套以后，接下来的几个月虽然成交量依然巨大，但是趋势却是在减少，4月份环比下降6.2%，5月份又比4月份少卖了110多套。

　　分析3月份以来郑州房地产市场成交情况可以发现，虽然几个月来成交量连续保持高位，然而值得注意的是市场的需求结构已经悄悄发生了变化：到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，市场成交量从5月份开始出现下滑，2008年积压下来的刚性需求释放已接近尾声，市场需求的追涨能力明显不足，此阶段，众多开发商减缓动工和开发进度，全力消化存货的楼盘。楼市价涨量跌的现象比较明显，投资性需求的数量开始大幅增加。

　　第三期：“大阳春”时间：2009年6月～2009年9月　关键词：“投资”效应房价快速提升

　　6月份较1月份商品住宅价格每平方米增长744元，增速达19%，增长幅度惊人。这是因为进入6月份，刚性需求经历前期阶段性持续释放后，已经后续乏力，而近期成交价快速上扬，也打击了刚性需求客户的购房热情。在刚性需求市场重入观望期的同时，中心城区优质楼盘开始放量推盘，于是，改善和投资性置业者抱着追涨心态择机入市。特别是进入9月后，一些楼盘短时间内开始涨价，导致了商品房价格出现快速上涨。

　　据郑州市房管局提供的郑房指数分析，9月市区商品房销售面积较上月上涨3.58%；商品房销售均价为4943元／平方米，较上月下降了1.14%。商品住宅销售面积90.5万平方米，较上月上涨了0.21%；商品住宅销售均价为4602元／平方米，较上月下降0.88%。郑州市市区二手房成交量较上月上涨了0.3%；成交面积为24.85万平方米，较上月上涨了0.35%；二手房均价为3373元／平方米(二手房均价是以市场评估价为计算依据)，较上月上涨0.75%。郑州市市区住宅二手房成交量较上月上涨0.42%；成交面积较上月上涨1.22%；住宅二手房均价为3322元／平方米(住宅二手房均价是以市场评估价为计算依据)，较上月上涨1.62%。

　　这一阶段，改善性需求逐渐入市，地段好、品质高的楼盘成为交易热点，热点区域转移，高端住宅开始放量。

　　高档房成交的走势表明，投资性需求在一定程度上取代刚性需求成为市场主力。6~9月份市场的火爆，很多开发企业对于未来市场更加持乐观心态，一些楼盘短时间内开始涨价。而持续走高的成交量让不少购房者急切入市，郑州楼市出现了空前的火爆，甚至出现了房地产企业一天时间内卖出数百套房子、一些楼盘开盘即空盘的现象。

　　第四期：楼市上演“疯狂”时间：2009年10月～2009年12月关键词：量增价涨

　　这一期间，郑州楼市出现“量增价涨”，市场正式进入楼市稳健增长时期。与1月份商品住宅均价4264元／平方米相比，目前均价在每平方米4000元以下的产品已绝迹，均价在每平方米6000元以下、5000元以上的产品也逐渐稀缺。这让不少2008年计划买房却又观望的购房者后悔不已。开发商上市圈钱、高价拿地、地王频出，在2009年演绎得可谓登峰造极。

　　10月的郑州市区商品房销售再次突破一万套，商品住宅销售均价为每平方米4803元，这也是继2009年5月份郑州房价创出每平方米4773元的新高后，郑州房价再次刷新历史记录。11月，商品住宅销售均价为4850元／平方米，较上月上涨0.98%。从房管局发布的具体数据来看，截止到11月，郑州商品住宅销售面积超出2008年全年49%。2009年郑州商品房销售面积大幅攀升，与房地产市场上一轮“高潮”时期的2007年基本相当。年底，进入传统淡季的楼市火爆非常，热销、清盘之声不绝于耳，置业者的购房热情仍旧高涨。据搜房网不完全统计，12月开盘、加推的楼盘有13个之多。