24日，省人大代表、山东平安建设集团董事长、总裁、党委书记邹景泉，省政协常委、九三学社山东省委副主委宋传杰，做客本报和大众网联合打造的“突破2010——两会直播室”，接听热线、解答问题，和读者、网友们进行了深入交流。

　　供不应求，今年房价难下降

　　今年年初，国家出台了一系列调控房地产市场的新政，许多买房者也因此放慢脚步，选择了一种观望的态度，“2010年，房价走势是否会出现新拐点？”通过大众网参与两报直播室的不少网友都提出了同样的疑问。

　　邹景泉认为，目前房地产业观望氛围更加浓厚，与去年下半年有段时间的突进相比，现在房价上涨总体步伐放缓，很可能出现拐点。“不过，我省济南、青岛等地房源供应仍然偏紧，观望者多了，何时出现拐点不好说。”

　　“决定房价的因素很多，今年的房价是涨是降，幅度有多大，仍是个未知数。”宋传杰表示，房价主要是三个方面的因素确定的，一是成本，二是供求关系，三是政府政策。只要地价持续升温，房价下降就比较困难。

　　宋传杰还认为，就目前的市场大环境来看，刚毕业的大学生和四五十岁的中年群体都不乏房子的刚性需求者，经常是开发商的房子还没盖起来，期房早已销售一空，“今年的市场现状仍然是房源供不应求。”宋传杰说。

　　地价畸高，国家调控受考验

　　地价已成为房地产成本的最重要的部分。邹景泉介绍，目前楼房建造价格小高层每平方米为1400-1500元，多层住宅为1100-1200元，配套等建设费每平方米几百元，剩下的部分地价占了大头。

　　2008年、2009年这两年，来济南拿地的外地开发商不少，这使城市地块价格在土地拍卖过程中被推高。参与竞拍的开发商多了，地价被拉高，是市场行为，政府想控制最终的成交地价很难。

　　“目前，省内一些城市也多少存在一些开发商囤地的现象，政府应该制定相关政策，规定开发商拿地后的具体开发期限，使土地资源得到高效合理的利用。”邹景泉说。

　　宋传杰也认为，地价从前几年占整个房价的20%-30%，到现在成了占40%-60%，甚至50%到70%，房价下降困难重重。

　　“政策调控在一定程度上也能影响房价，但是直接政策的作用不大。”宋传杰说，政策调控分为直接政策和间接政策，直接政策就是政府直接要求开发商不涨价，其成本多少要核算公布。间接政策比较多，像现在通过税收来调整，要开征第二套房子的房产税，每套房收10%，这样就会把一些投资者的买房需求压制下去。

　　加大保障房建设平衡房价

　　宋传杰认为，抑制房价，让老百姓住得起房，最有效的办法还是政府出钱建足够多的保障性住房，满足不同阶层的需求。

　　“如果房源多样，大学刚毕业没有财力的可以先去享受公租房，实在困难的去住廉租房，如果现在有收入、又买不起商品房，去享受经适房，这样就把原来大部分挤在商品房队伍里的人层层分离。”宋传杰说，这就会使原来扎堆买商品房的那部分消费者减少，反过来又影响了商品房的供求关系，让房价回归理性。

　　邹景泉也认为，当保障性住房在城市中达到一定规模，便可以起到平衡房价的作用。“举个例子，假如政府在城区某地块建起一大片经适房，定价4000元每平方米。该地块周边楼盘的开发商就会考虑，我如果定价高了，房子能不能卖出去。许多发达国家都有针对中低收入群体的政府供应房，我们政府方面也应加大对保障性住房的投入，让买不起商品房的居民有更多的居住选择。”

　　“每年政府都会从房地产业获得很大的收入，土地出让拍卖、各种税收等。这个收入源于房地产，应该再反哺房地产，反哺点就在保障房这一块。各地政府应该算一算，过去的一年，从房地产业收了多少钱？这些钱里究竟拿出多大比例用作保障房建设了？修马路、架立交、建地铁是政绩；建保障房更是能得到老百姓支持的很好的政绩。”宋传杰说。

　　要鼓励开发商参建保障房

　　宋传杰还表示，政府除了加大投入，还应制定一系列优惠政策，带动更多的社会力量参与保障性住房建设。“建保障房也是一种公益事业。对积极参与保障性住房建设的企业，可以在税收等方面给予一定的综合性奖励，这样可以起到以一带五带十的作用，如你捐了一千块钱，你这个月是五千块钱，你把捐款证拿回来之后，你纳税的基数是四千块钱，你就可以得到一些优惠。”

　　而邹景泉代表建议，目前，济南等地政府进行大规模的棚户区改造，就大大提升了居民的居住条件。“可以在回迁、拆迁安置房中拿出一部分，作为经适房、廉租房提供给部分困难群众。”