“4天后再过户我就能省4万多元了！”昨天，市民刘女士兴奋地说。日前，市地税局、市财政局、市国土房管局联合下发了《关于调整我市普通住宅价格标准的通知》，决定从3月1日起，上调普通住宅价格标准。据统计，标准调整后，本市中心城区原有非普通住宅中将有10%-15%划归到普通住宅范围内，而这部分住房在交易过程中税费成本有望节省一半以上。

　　【政策回放】

　　标准曾两次上调

　　事实上，此次普通住宅价格标准的调整并非首次。“普通住宅价格”这一概念为2005年国家对房地产市场进行宏观调控所出台的《国八条》中首次提出，本次调整是本市继2007年、2008年之后的第三次上调。

　　在业内人士看来，住宅标准价格的调整最主要的作用还是引导消费。毕竟通过提高普通住宅的标准能够对商品房享受税收优惠进行调整，通过税收的调整能够对房地产销售进行调控。近年来，其已经作为调控房地产市场的配套政策之一。

　　本市上一次调整是2008年11月1日，而就在此前的两天——2008年10月30日，天津市政府出台了支持居民购房的八项举措，俗称“津八条”，其中对契税、营业税分别作出了调整。上次普通住宅价格标准的上调是伴随着国家及本市一系列活跃楼市、稳定房地产发展、保障居民购房政策的。可以说2009年房地产市场的活跃与其有直接关系。

　　目前，随着优惠末班车效应的结束，2010年各项新政策表明了一些方向的调整，包括存款准备金率两次上调以及近期银行贷款审批收紧等，这些政策使得房地产市场的观望态度短期内很难解除。此次普通住宅价格标准的上调再次体现了政府对于“普通”“非普通”住宅购房者的有效区分，使得适合普通百姓购买的房产回归到低税费水平，体现了利用该经济杠杆引导购房合理消费。

　　【政策影响】

　　调整不会引起二手房价上涨

　　昨天，本市普通住宅价格标准调整的消息一出，很多人都开始打听自己看中的房子是否能够从中受益。我爱我家企划总监陈萌表示，鉴于该政策3月1日开始实施，这几天会影响到一些“临界房”的交易，但并不会对二手房市场造成太大影响。

　　经过2009年二手房市场的大幅放量，成交均价也出现大幅上涨。“目前市场中符合普通住宅标准的房屋总量已经不多，若按照非普通住宅标准进行交易，契税、营业税等多项税费的认定标准也随之提高，大大增加了购房成本。”此次价格标准调整中，中心城区平均上调了6%，环城四区平均为4%，滨海新区塘沽功能区调整幅度相对较大，而也有部分区县未作调整。总体上，调整使得市场上的普通住宅数量回归到一个合理的水平，而主要拉动均价上涨的中高端住宅仍被归在非普通住宅范畴。因此调整后将对普通购房者有比较直接的利好作用，但不会刺激投机需求的涌入。

　　另一方面，目前中心城区一手住宅均价为13000元/平方米，二手房成交均价为8800元/平方米，短期内无过大上涨空间，因此陈萌认为，该价格标准的调整也不会引起二手房交易价格的上涨。“事实上当前二手房市场状况比我们预期的要好，目前买卖市场供需关系健康，交易热情高于今年1月，我们预计随着3月1日新价格标准的实施，市场交易热情会继续有所体现。”

　　普通住宅价格标准调整后，从目前情况来看，对二手房的影响要明显大于新房。即使普通住宅价格标准上调，目前中心城区能够满足普通住宅标准的新建商品房项目也几乎没有。但在环城四区，市民还是可以找到单价低于该标准的一手房。

　　10%～15%二手房税费降一半

　　在二手房交易中，是否为普通住宅主要影响购房契税和营业税的收取：契税方面，非普通住宅为3%，普通住宅为1%-1.5%；而营业税则按照房龄与是否为普通住宅划分为全额收取、差额收取和免征三类。以红桥区正源公寓为例，目前该项目均价为8500元/平方米左右，按照调整前的红桥区普通住宅价格标准7800元/平方米作为参照，该项目属于非普通住宅，应按照非普通住宅标准缴纳相关税费；而调整后红桥区普通住宅价格标准上涨至8800元/平方米，以8500元/平方米成交的住宅则将被划入普通住宅范围。以一套正源公寓面积80平方米左右、总价68万元的私产住房为例，若该房产房龄在5年以上，其交易的税费成本将由近5.9万元降至2万元左右，税费成本占购房总成本的比例也由8.7%下降至3%左右。

　　陈萌表示：“根据我们的测算，由于这次普通住宅价格标准的调整，中心城区原有非普通住宅中将有10%-15%被划归到普通住宅体系中，而这部分住宅在交易过程中税费可节省一半左右。”

　　【政策解读】

　　市地税局:

　　相关税收政策没变

　　市地税局人士解释说，普通住宅价格标准调高后，相关的税收政策并没有改变，购房者可以买到更多更好的普通住宅，并享受到相应的税收优惠。这其中主要涉及商品房一级市场和二手房市场三种契税标准：一是个人首次购买90平方米以下普通住房的，按成交价的1%征收契税；二是个人购买90平方米(含90平方米)至144平方米之间普通住房的，按成交价的1.5%征收契税；三是个人购买144平方米以上(含144平方米)及其他房屋权属转移，或者购买144平方米以下住宅，但成交单价高出普通住房价格标准的，一律按成交价的3%征收契税。

　　市地税局有关人士解释说，本市个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策已经开始执行，个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税税率为5%，再加上结合在一起的0.55%城市维护建设税、教育事业发展费和防洪工程维护费共计5.55%。个人出售住房还应缴纳个人所得税，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按20%税率计算个税。不能出示房屋原值，按房屋成交价1%征收个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个税。

　　价格标准调整前后正源公寓二手房交易税费变化情况

　　调整涉及的税种 调整前(非普通住宅) 调整后(普通住宅) 税费变化

　　契税 68万元×3%=20400元 68万元×1%=6800元 减少13600元

　　营业税

　　(5年以内/2007年购买时总价为48万元)全额营业税68万元×5.55%=37740元 差额营业税20万元×5.55%=11100元 减少26640元

　　作者：苗娜