东莞2月楼市不是一般的冷。合富辉煌、中原等各大网站监测房管公共信息网的2月网签数据显示,今年2月楼市成交量,不仅比2009年2月萎缩七八成,而且创下2007年以来历史新低。

　　与大幅下挫的成交量形成对比的是,楼价并未见松动。今年2月,一手住宅签均价约7630元/平方米,处于历史最高位。

　　值得注意的是,今年春节期间,从法定假期的大年三十到正月初六,东莞楼市出现罕有的零成交。

　　成交创两年新低

　　2月是楼市传统淡季,但与往年相比,今年2月楼市成交更加低迷。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2010年2月,全市新增一手住宅面积约4.4万平方米,同比和环比均大幅萎缩八九成,达2007年以来历史新低；全市一手住宅签约面积约11.9万平方米,同比大幅减少64%,环比大幅减少75%。

　　但是,全市一手住宅签约均价约7630元/平方米,继续维持1月的高位水平,处于历史最高位。这个均价,与2009年2月同期相比,大幅上涨了42.6%,涨幅为2007年以来最高。

　　严重缺货是主因

　　合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺认为,今年2月楼市成交大幅萎缩原因有多方面。第一,2月是楼市传统淡季,“春节不买楼”现象较为普遍。春节前后,无论是楼市推广还是看房热情均较平淡,今年春节更加如此。春节返乡过年的人很多,让楼市氛围比以往更淡。

　　另一方面,2009年底政策收紧消息频传,2010年银根收紧已成趋势,且今年政策继续变动可能性仍然存在,市场预期不明朗,导致购房者持币观望。

　　同时,开发商经历2009年丰厚的资金回笼后,促销意愿较小,这也加剧了成交萎缩。

　　2009年,楼市在强劲回暖中,迅速消化了存货。截至2010年3月1日,全市住宅存货面积约430万平方米,还不足相对低迷的2008年一年的消化量。城区存货仅140万平方米,市场严重缺货。加上新增供应节奏跟不上,可售货量较少,存在较明显的供应短缺现象,这也是2月成交低迷的因素之一。

　　高档盘撑高均价

　　虽然成交量下降,但房价并未松动。

　　数据显示,房价不仅没有降,反而破了2007年最高位的均价纪录。从2010年1月-2月东莞一手住宅签约均价看,进入2010年后,均价一直维持在7400元/平方米上下的历史最高位。

　　是什么导致成交均价如此坚挺呢?答案是:成交结构发生了变化。外围高价盘大唱主角,中心低价盘偃旗息鼓,导致房价高位运行。

　　目前,楼市推广以中高端项目为主,如万科虹溪诺雅等；市场消化以存货为主,且存在一定的惜售现象,价格较高。中端产品由于开发时期的原因,都很低调,不少开发商静待“两会”针对房地产政策定调后,才会拟订详细的年度计划。

　　除了均价居高不下外,根据合富辉煌提供的数据,全市洋房均价也达到了6097元/平方米,同比上涨约22.9%,环比1月也小幅上涨约2.3%。

　　与整体均价被拉升的原因相同,2月,全市洋房均价环比上涨的主要原因,也是中高价位普通洋房成交比重上升。像万科虹溪诺雅、益田大运城邦、天骄峰景等热销项目的价格均在8000元/平方米以上。从2月全市洋房签约面积前10名单可以看出,每平方米售价超过7000元或接近7000元的楼盘占五席,其中超过8000元或接近8000元的楼盘占三席。

　　三个春节看趋势

　　2008年春节,当年农历新年所在月的2月份数据显示,从1日到16日,东莞住宅套内面积均价为5819元/平方米。从大年初六的23日到28日,这6天的均价为5245.5元/平方米,下降了573.5元,降幅为10%。成交套数为30套。

　　到了2009年牛年春节,从农历上年腊月廿八日至当年正月初八日,全市住宅签约共30套,签约面积约3092平方米,套数与2008年同期相同,但比2007年同期减少了19套。签约均价为5089元/平方米,同比2008年、2007年,分别降8.3%和降11.3%。

　　2009年年初的情况是,春节是楼市传统淡季,且全年宏观环境不景气,楼市观望气氛浓厚,市场较冷清。

　　今年春节期间,从法定假期的大年三十到正月初六,东莞楼市出现罕有的零成交。

　　-一家之言

　　别指望房价跳水

　　日前,广州某房地产开发商放话,说今年广州房价将会有小幅回调,下调区间在10%到20%左右。如果这个预测有可能变成现实,那么,东莞的房价是否会有同样的回调呢?

　　受二套房贷首付提高至四成政策的影响,东莞出现了2008年的价格下降。2009年,房价再次涨势汹汹,政府再次提出调控政策。在此形势下,东莞房价将走向何方?

　　在宏观调控政策之外,还有什么因素将主导2010年的房价?

　　房价将平稳增长

　　中原地产市场研究部经理车德锐说出了自己的观点:2010年的房价将是平稳增长。原因是,第一,东莞经济开始复苏,这对购房者的经济能力带来了保障；第二,东莞在2009年一直消化2007年、2008年的存量,新开工项目较少,供应量也较少,这样的情况会一直延续到2010年上半年。与此相关联的是,低供应量将导致刚性需求难以得到满足,势必会造成买卖关系的不平衡；第三,东莞在珠三角区域属低洼地区。去年,珠海、佛山等城市的房价纷纷迈过万元大关,东莞城区一直在6000元/平米上下。可见,房价的上升有一定的理论空间。

　　高地价支撑高房价

　　倘若地产市场受国家政府影响,出现萎靡,目前的成交地价与2008年情况不同,不少楼盘降价空间已被封死,要想低于成本降价,基本不可能。

　　地价是房价的基础,2007年房价高企的一个重要原因是地价的持续高涨。

　　从事房地产工作十余年的黄远表示,按照房地产开发程序,从项目拿地开始,经过建设用地规划和审批、报建(人防、消防)、建设工程规划审批、建设工程开工等阶段到楼体外立面初步成型,一般需要一两年时间。由于不少2006年、2007年拿地的项目都延迟报批,推迟开工,从2010年计划上市的项目看,拿地时间跨越2006年至2009年共四年,以2006年下半年至2007年上半年拿地为主。

　　对于高价拿地入市的项目,随着房价的不断回调,地价成本占房价的比重将不断上升,开发商的空间将会进一步压缩。可见,在合理利润的基础上,高地价是支撑高房价的主要原因。

　　供应短缺5月缓解

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示,截至2月底,东莞一手住宅供求比仅约1.08:1(市场整体供应除以整体销售),达到2007年12月以来最低的水平,楼市供求基本平衡。

　　从2008年11月开始,楼市供求比处于日趋减小的趋势下,楼市从供求严重失衡发展为供求基本平衡。

　　从发展趋势可以看出,在短期内楼市很难维持这种供应短缺的状况。预计从今年5月开始,新房供应量将会明显增加,供求关系也将随之改变。随着供应量的增加,在政策未大幅收紧的环境下,预计下半年楼市成交量会有较大提升。