2月27日，温家宝总理在与网友谈到房价问题时强调：“我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”显然，这种表态为“两会”楼市问题定下了基调。

　　二线城市刚起步 “春天花照开”

　　2009年，太原楼市可以说是跌宕起伏中见平稳。楼价从年初的扑朔迷离，到四五月开始的增长。从2007年4975元／平方米到2009年底的5400元／平方米。

　　市场细分 价量出现板块分化

　　随着星河湾、万科的进入，加上已经销售的富力城、恒大、万达、海尔等外来楼盘，太原楼市激战正酣，新东方主义、新商业中心、智能化住宅等概念和形式纷纷亮相，大有往日一线城市蓬勃发展之势。

　　六大城区板块渐成普涨格局，虽然不是应声齐涨，但也是你追我赶，幅度相当。由于各板块上市量反差很大，产品的质素也是参差有别。但主力军非4000-6000元／平方米楼盘莫属，即城区精装修小区、高档公寓等，其次才延展到中端产品，如河西、城北、城东改善型需求的项目。

　　一些高端价位楼盘在2010年将要有一个明显的重新定位，万元楼盘已不再让人惊讶，区分于十二院城、富力现代广场等新盘的分阶段集中供应，激烈的争夺下，客户的选择余地放大，“打死不降价”倒可以说是个转变，折扣销售、价格出现波动是迟早的事，但是也别指望幅度有多大。

　　群狮争霸 地方政策难出台

　　上千亩土地的招商吸引、优惠政策，让全国知名的开发企业大都“孔雀向北飞”，小到高端楼盘，大到区域带动，土地收入促使这两年太原市GDP两位数增长，新道路的建设、旧路整修又促使新一轮的城市化扩展，想要房价跌，难！首先政府不会放弃现在阶段合理合法的最大一块财政收入。

　　其次，太原楼市总是比一线城市节奏慢一拍。慢有慢的好处，虽挣不了大钱，但也亏不了钱。晚出什么、不出的地方政策就可以名正言顺，而增加保障性住房就成为今年工作的重中之重。但暂时摸不着看不透的经济适用房让广大购房者“泪眼迷离”。小产权房、无产权房、133工程、城中村改造让购房者本就烦躁的心里更加忐忑不安，但该买的还是要买，只在钱多钱少而已。

　　郊区化渐成主流 城市扩展提速进行时

　　由于城中以及靠近主城的楼盘价格一路攀升，老百姓的刚性需求已经无力接手单价8000元以上的楼盘，于是挤压效应使得这部分主流消费群将目光投向了近郊的楼盘，比如城北的滨河城、富力城，城东的优山美地、五龙花园，城南的城南都市嘉园、浦东雅典、新兴文教城等。

　　太原胜利街东扩、府东街东扩、南内环街东扩展的实施，太行路、龙城大街、南中环的建设，种种利好加速了和主城界限的模糊化，使得这部分产品占据主流市场，客观意义上的城郊居住事实将引发郊区化的热议，政府的各项市政配套包括交通配套也将提速。

　　豪宅集中火拼 高收入群体到底有多少

　　2010年迎来了高端项目集中上市，泛滥成灾。万达广场、星河湾、昌盛双喜城等项目的持续放量将迎来新一轮的上市高峰。

　　高端项目密集上市，哪个项目能突围？哪个版块有隐患？怎么理解？如何做到“人无我有，人有我精”？不妨举例说明，万达广场作为城市稀缺的湖景商业、住宅楼盘，城市正中央，缺少类比性，所以其价值不能以传统的楼盘价格来推算，当然其投资保值的价值感更强，论区位和产品，只能说其具备了高端楼盘的气质。再比如，汾河边“星河湾”探访其自然景观不输山河水，产品当艺术品去卖，一个有理想的开发商其产品值得期待。

　　而一些在2009年裹挟在涨价潮里透支了市场购买的伪豪宅可能要遭遇滑铁卢了。在品质相当时，地段为贵，在地段相当时，稀缺为重。如果这几个维度都是平平，而只打概念牌、梦想牌，那就要细细考量值不值得下手了。

　　土地获取会越来越难 门槛要求越来越高

　　2009年12月7日，随着首开股份旗下子公司太原首开龙泰置业有限责任公司以13.2亿元竞得位于龙城大街南侧、平阳路以东、长治路东西两侧一块面积约500亩土地，2009年太原楼市土地战完美落幕。此前，已有盛高置地(控股)有限公司、太原富力地产、星河湾房地产等业界巨头在省城龙城大街、胜利街东段等区域拿到300亩至千亩不等的大地块。至于拿地价格，均创下了区域新高。

　　太原易居分析报告显示：2009年，太原土地成交面积增加74.4%牞大宗土地的成交增加幅度较大。受土地供应区域影响，2009年太原土地成交价大幅下降，全年平均价为96.66万元／亩，同比去年下跌32.8%；2009年太原楼面地价平均价为588.59元／平方米，同比去年下跌54.5%.表面上看，太原近三年来的土地成交均价呈下滑态势，原因是省城南、西面的土地储备充足，近两年新供应的土地离市中心远，平均价格水平降低，但新兴区域及中心区域的地价未降反升，而小店、晋源区域的地价却是屡创新高。

　　省城土地市场以2007年为转折点。省城的土地出让价也创下历史高点。尽管与周边省会城市相比，太原房地产业及土地市场的发展和价格水平都相对落后，但潜力很大，未来土地出让价格的这种增势还会继续，并且会愈演愈烈。

　　隔靴挠痒 房价涨势依旧

　　在“两会”前，全国楼市调控举措密集。《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》温总理的四大措施，紧接着1月北京市城建委发布调整住房市场结构、促进市场供需平衡、抑制投资投机性购房等意见。2月，广东出台要求以整栋楼为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。上海“沪四条”政策抑制投资投机性购房，减少相关税收和信贷优惠；南京市将个人住房公积金由最高30万元降至20万元。

　　可以说从2009年末到现今，随着多项调控举措的出台，房屋交易量应声下落，可是，交易量下降，楼价却依然坚挺。根据国统局2010年1月份发布的《七十个大中城市房屋销售价格指数》显示，1月全国房屋销售价格指数同比上涨9.5%，其中新建住宅价格同比上涨11.3%牞二手房住宅价格同比上涨8.0%.

　　笔者认为，指望在短时间内，用密集的政策把房价很快降下来是不现实的。因为如果力度太大，使得过热的房地产市场“硬着陆”牞楼市就会崩盘，随之一系列问题也会出现。

　　地价年年涨 房价怎会降？

　　房价的核心症结在于地价，鉴于土地的稀缺性，长期看不可能下降。

　　中国虽然有960万平方公里，而可耕地仅占国土面积的40%牞人均可耕地更是全球倒数，土地资源极其稀缺，而中国正在城市化的进程中，每年有2000万人口进城，人口最密集的地方都是肥沃的土地，可耕地只会越来越少，所以土地在中国是稀缺资源，这也是为什么政策不断打压，地王反而不断涌现的原因之一。

　　另外，改革开放以来，楼市平均每年增幅也就5%牞远低于中国经济8%-10%的增长。从房地产本身来看，每年5%-10%的增长是正常的积累，所以“泡沫说”并不全面。当然，部分城市的虚高有投机因素。

　　楼价涨幅趋缓是我们的“理想”

　　龙永图说过中国城市化发展保守估计增长40年，房地产市场长期应该看好，但短期走势很难把握，区域之间会有波动但下跌是不太可能。但从政策面来讲，2010年房价不太可能下跌，但涨幅会低于去年。

　　2009年楼市上涨最根本的因素还是供求关系。收紧银根，供给紧张了，但是需求没减，结果货币政策一宽松，房价就报复性上涨。去年对房地产来说，有利率打7折、契税减半等各种利好，但是今年有利房地产的政策在减弱，不利的因素却在增多，比如二套房首付必须40%，最终今年房地产市场会怎么样，就看这两个因素博弈的结果。个人认为今年再出现2009年的涨幅不可能，下跌更不可能，但涨幅会低于2009年。 (张治波)