“看盘只是积攒经验，我现在可不打算出手。”周末，市民郑小姐遛弯似的跑了两处楼盘，边欣赏沙盘边和朋友交流。剑指高价的系列调控政策，和恒大地产在全国范围内的率先让利，终于让部分开发商由心存侥幸变为心里发慌。刚结束的周末两天，北京为数不多的几个新开楼盘里，久违市场的小幅降价终于浮出水面。

　　从买不起到不打算买

　　市民郑小姐，从2010年春节后开始看房，可谓亲眼见证了楼市疯狂上涨的全“生态”。“那时候看房，就觉得心惊肉跳，几天一过，一个楼盘的均价就能高出几千元，很多人还抢着买。虽说我挣得也是白领的钱，可却连最小的居室都买不起。”4月下旬后，郑小姐还是每周末去看房，可心情和境遇却完全变了个样。“昨儿我去通州看了个新盘，那叫一个冷清，售楼处里基本上就没什么看房的人。售楼员对我特别热情，又是倒水又是开门，第一次当了回上帝。”郑小姐说，现在自己一点儿也不着急买了，就等着政策继续落地，市场有明显回落后再考虑。

　　炒家放弃抄底

　　持有观望情绪的，并不只有自住需求的准购房人。北京人刘先生，从2009年开始炒房，第一套在四环边的房子，3个月就净赚了150万元，这让经营着一家代理公司的他，觉得找到了一条新的迅速致富路径。“我在公司里，一个季度投入几百万元带着员工辛苦做项目，毛利也只有五万。倒手卖套房子，不费什么劲儿，就多赚了29倍，投资房产比做实业轻松多了。”从此后，刘先生就成为了炒房大军里的一员，欲罢不能。可今年的五一小长假后，他决定卖掉手中的房产，从致富的“金矿”里撤出来。“4月中旬后打压的政策如此密集，楼市的基本面已经变了，不能再抄底了。”而据香港媒体报道，港城中小住宅市场近期涌现了大量内地投资客，一名温州女子就以3000万港元，一口气在九龙区长沙湾买了8套二手住宅。

　　新开楼盘均价低了3000元

　　笼罩楼市的观望“乌云”，让新盘的表现显得有些萎靡不振。记者周六下午在四环某楼盘的现场看到，虽说是适宜出行的好天气，可售楼处里还是人烟稀少，而且记者和几位看房人聊了聊，几乎都表示“只是先看看”。

　　被逼得心急了的开发商，也开始使出了降价的“杀手锏”。龙湖·蔚澜香醍145平方米的三居板楼，周六开盘均价是每平方米17000元，比之前销售人员透露的预沽价下降了3000元；北六环的湾流汇别墅，双拼的开盘均价是每平方米18000元至19000元，另外还有全款88折、贷款99折的优惠。“最初预期是卖到每平方米23000元的，这次开盘降了不少，开发商也是希望赶快把第三期卖完，回笼资金。”销售人员小罗告诉记者。已经在北京市房地产交易管理网上登记9号预售的新天际SPACE+，则延期了开盘时间，还处于排号积累客户的阶段，销售员给记者报出的预计均价，也比搜房网上记录的每平方米27000元的历史价格，降低了3000元。

　　何时迎来降价拐点

　　不过，记者在采访中也发现，除了小步降价的项目外，上周开盘的元大都7号，每平方米均价则从网站记录中的28500元上调到31000元。被业内预测由恒大地产率先让利引发的降价拐点，似乎还离得很远。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉记者，从目前北京新盘市场的整体来看，促销依然只是个别开发商的小众行为，更多的开发商因为看不准，实际在延期开盘。而且，即使是这种促销，也只是象征性的“小打小闹”，让利幅度很小，经营者们和大家伙儿一样，都在观望，等待政策执行一段时间后的具体效果，并由此来决定到底是降还是不降。

　　市场现象

　　新盘

　　先提价再特价

　　恒大地产被指“假摔”

　　5月6日，一则“恒大全国在售项目统一8.5折降价”的消息，在民间引起一阵骚动。

　　“不差钱”的龙头房企全线降价，被人们视为是2010年的“万科二号”，势必将疯狂的楼市房价带入拐点。可是，当大多数购房人还没享受到让利的甜头时，就有人指出，恒大地产的部分楼盘，先提价再特价，实乃一场高调作秀的“假摔”。消息一出，期待楼盘跳水的买房人不禁大失所望。

　　5月7日，恒大南京项目金碧天下，公示了打折信息：“金碧天下8.5折优惠，有十套别墅在售，面积有302平方米、325平方米，每平方米8477元起售；还有精装修的11层小高层，面积有120平方米、140平方米，一房一价，每平方米4903元起售。”可在一家地产资讯网站显示的历史价格记录里，4月29日，上述在售11层的小高层，起售价格为每平方米4713元，独栋别墅的价格则为每平方米8321元起。两相比较，启动后的8.5折价格，反而比之前贵出了150元至200元。

　　同样的情况，也发生在广州的金碧天下项目里。启动让利后的广告里，林海别墅每平方米4200元起，其中一套联排“378栋104房”的林海别墅，面积246.21平方米，一口价总价1034082元。可在之前4月30日的宣传中，林海别墅每平方米的均价还是4100元，而那套“378栋104房”的联排总价，也就1016847元。一个华丽转身，房价就无故多出17235元。

　　“实际上，恒大一直以来都有一个口号，叫做‘开盘必特价，特价必升值’，报高价再打8.8折、8.5折，这在市场形势好的时候也出现过。”一位长期监测恒大旗下楼盘的研究人员在接受媒体采访时说。而恒大地产这种“假摔”的忽悠行为，也引发了大量网友的愤怒。“ascending”在微博里写道，“各地的朋友都反映，8.5折是先提价再打折的，挂羊头卖狗肉的恒大地产，老百姓有这么好蒙好骗么！”而网友“仲马”则发出感叹，“恒大虚晃一枪，拐点仍很遥远”，并呼吁广州物价局出面，如果楼盘涉及价格欺诈，最高可对非法所得处以5倍的罚款。

　　对于自己领跑折扣市场，恒大地产的负责人在新闻发布会上对外解释时说，公司目前现金流非常充裕，4月末的现金余额就达到港币209.9亿元。此次打折，完全出于抢占市场份额、进行行业整合的目的。可是，就连一向睿智大嘴的SOHO中国董事长潘石屹，在听到这一消息时也是发出“到底发生了什么事”的问号。

　　针对恒大的率先让利和被指“假摔”，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析，开发商感受到了市场的压力，也觉得有降价的必要，可却依然再耍“小聪明”，不想把实惠真正让利给老百姓。“特价销售本身就是这家企业的一种销售策略。企业实际上就是通过这种办法，来吸引眼球，积累客户资源，实在要不得。”

　　市场现象

　　租房

　　租赁市场

　　价量齐升

　　“上个月来问的时候只要1800元呢，怎么现在就涨到了2000元？”80后上班族小严，最近刚跳槽到亦庄某家企业，想在附近租套一居室，可转了半天中介，发现最便宜的月租金都得2000元。因政策出台而看空市场的观望心理，让京城的租赁市场由淡转旺。根据北京中原三级市场研究部的调查，4月份登记购房人群中的12.5%，在五一小长假后都弃购转租。

　　通州的业主周先生，前天把房源挂在了中介里准备出租，第二天就来四拨看房人，其中两拨当即同意定下租房。新政的大力度调控，让京城的一二手房市场，在近半个月内出现了逆转而下的下跌态势，却刺激了租赁市场，转购为租的购房人和转售为租的业主都在短期内大量增加，从而形成了五月来淡季不淡、供需两旺的新局面。

　　根据21世纪不动产的监测数据，相比4月14日新政前，北京整体租金价格的月均涨幅达到2%，亦庄、上地、石景山、通州等热点区域的涨幅更是超过了5%。“新政出台后虽然通州地区的买卖成交量明显减少，但租赁成交在4月依然活跃，租赁价格与去年同期相比上涨了10%左右，有的业主一套房源的月租金报价，能比之前上扬300元左右。”在通州分行某中介的经纪人小李告诉记者。

　　“预计5月份的租赁市场有可能出现异于常年的旺季，量价有可能上涨。”北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，北京市场上的存量房本来就少，根据房地产交易管理网的数据显示，存量房可售房源只有31000多套。再加上政府收紧了经适房、廉租房的规范，不让出租保障房了，低价出租房源会大幅减少，以及变种房产税出台预期的增大，都会影响市场上一部分租赁房源。当供需局面发生变化时，租金价量齐升就很有可能。 赵莹莹 J201

　　市场现象

　　转商

　　五月将迎二轮

　　“经转商”高潮

　　虽然根据京十二条的规定，经适房转商品房后有可能被计入家庭新购房，可这丝毫没有抑制市民转商的热情。记者昨天从中原地产、荧灿地产等二手房中介门店了解到，昌平区房产交易大厅的“经转商”排号已经预约到了7月份，而5月中旬以后可能将迎来经转商的又一高峰。

　　从4月31日下午开始，昌平区住建委针对“经转商”实行了每日定号制度，每天放号300个，至今已经排到了7月。也就是说折算工作日，不算之前已经办理完结的6000余套。目前已经领号等待办理经济适用房转商的已经达到了15000套。“虽然住建委加强了出租等管理，而且以后肯定会提高纳税最低标准，但对于很多已满5年的经济适用房主来说，用一个新购房的指标换得提心吊胆的持有经济适用房，明显不划算。”

　　北京中原三级市场研究部预计，因为70%以上的经济适用房业主在购房时选择了贷款，虽然在5年内有部分已经还完，但是还有50%的过5年经济适用房依然处于贷款还款期，这部分房源需要办理经转商就必须先还清贷款并解抵押，而这需要2个星期左右的时间。这就使得市场可能在5月底迎接第二个经转商高潮，预计意向经济适用房转商的数量在年内可能突破5万套。 赵莹莹 J201

　　市场现象

　　解读

　　办不下房贷退房

　　可不承担损失

　　楼市新政引发的退房浪潮很快便遇到了法律难题，目前，已经有数起退房官司打上了法庭。办不下房贷，退房是不是要交违约金呢？中国消费者协会律师团团长邱宝昌表示，根据相关司法解释的规定，受房贷新政影响出现不能履行合同的情况不存在违约问题，房屋出卖人应该退还购房者的首付款和定金。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

　　对此，邱宝昌律师解释说，这次的房贷宏观调控对于当事人双方来说，都属于不归责事由，所以不存在违约问题。那么按照上述规定，当事人可以请求解除合同，作为出卖人应该将收受的购房款的本金及其利息或者本金归还买房者。

　　邱律师说，开发商已经在过快增长的房价中挣了很多，遇到调控又收取定金、违约金，既不合法又不合理。不过也有法律人士表示，如果此类纠纷诉讼到法院不一定“一刀切”。比如明显用于投机的购房能否适用商品房买卖司法解释及合同法解释关于情势变更的规定，有待结合具体案情作出裁判。(记者 孙莹 赵莹莹)