交易量跌入“冰窟窿”

　　“史上最严厉”的楼市调控政策已经满月，各地楼市成交走低、市场观望气氛浓厚，房价依然难以撼动！

　　不过，昨日股市地产板块重挫7.94%，最大利空是国税总局可能出台扩大房产税征收范围文件的消息。楼市似乎又在酝酿新“变局”。

　　昨日出炉的南京住宅成交统计显示，5月10日至16日该市住宅共认购555套、成交398套，而在此之前一周，全市住宅认购量和成交量分别为957套和231套，两相比较，该市住宅认购量环比下降了四成多。

　　记者注意到，个别区域的成交量更是“深跌”：河西板块只有65套的认购量，环比下降了近六成；江北认购量78套，环比下降了近八成；而仙林更是只认购了1套，成交量一直为零。

　　来自苏州空间房地产营销整合机构的统计也显示，新政实施以来，当地住宅成交量“节节败退”：4月12日-18日，成交总量为2215套；4月19日-25日，成交量降为1032套；4月26日-5月2日，成交量只有512套；5月3日-9日，257套；5月10日-16日，成交量小量回升，但仍停留在330套的低量。

　　无锡365房地产家居网总经理王丽雯则告诉记者，对比新政前，无锡住宅成交量已有50%左右的大降。

　　房价还在高位挺着

　　前不久，南京市相关负责人表示，新政后部分新开楼盘实际成交价格有10%-20%的降幅。然而这一说法很快遭来质疑：“哪里降了，主城区房价都在1万5以上，还是买不起房。”有购房人感叹。

　　来自易居中国南京机构的统计则显示，4月南京住宅均价已在万元以上，当月房价收入比已高达14.8：1！

　　南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，每一轮房地产市场的调整总是“量”在“价”先。“价格受供求关系作用，只有当供明显大于求了，价格才会有变化，而当前量变的积累还没有达到让价产生变化的程度。库存才刚开始积累，开发商销售压力不大，没有降价动力。”

　　苏州空间房地产营销整合机构研究人士夏玮芬告诉记者，苏州房价也未现波动。“新政前房价一直在涨，新政后新房价格几乎不涨了，但也没有下跌的迹象，个别楼盘有少许优惠，但也仅针对VIP客户。”

　　她分析，主要是因为新政的效应有一个滞后性。“政策才刚刚满月，2008年的‘救市’政策效果，也是在几个月之后才开始显现的。”此外，由于前期住宅供应不是很充足，导致目前苏州住宅库存量与往年相比并不是很充裕。在供应仍然跟不上的状况下，价格也很难出现变动。

　　王丽雯也告诉记者，此前无锡房价泡沫空间不是很大，加之开发商都认为后续还有政策出台，所以还在观望，这也使得目前房价难以出现变化。

　　“开发商不是做慈善的，如果现有资金还能撑，当然不会轻易去降。”江苏香溢有限公司营销总监张良坦言。而身为开发商的她更称，面对新政，他们当下定价“两难”。“定高了，怕卖不出去；定低了，又折损利润，我们也在观望。”

　　“其实，很多开发商存在侥幸心理，他们在想：‘政府家长’对待我们应该不会这么严吧。”易居中国南京机构市场部经理王鹏则有这样归结。

　　开发商收获的是尴尬

　　房价是挺住了，开发商却收获了尴尬。

　　5月5日晚，南京河西碧瑶花园开盘摇号现场人气升腾，但多数人的目标不是房子，而是开发商给客人们准备的西瓜，上一盘空一盘。这是新政后南京河西楼市首个试水开盘的楼盘，而因为2.26万元/平方米的高房价，即便开发商切开硕大的西瓜热情待客，一个晚上，销控表上也仅有寥寥16处落红。

　　市场环境真的变了。在去年，同样是潮湿闷热的天气，同样是夜晚开盘，同样在河西，一楼盘不仅门庭若市，而且销量飘红。其时，房价为15000元/平方米左右。

　　都是高房价惹的祸。同样惨淡的场面还出现在了5月8日开盘的一家楼盘身上。这家位于南京小行的楼盘，以“地铁大盘”为卖点，逆市开出了超过15000元/平方米的高均价，200多套房同样只卖出了10余套。

　　教训在前，此后，南京一些开发商学聪明了，他们降低了预期，以期实现“多拉快跑”。

　　预期在每平方米2万元以上的南京河西楼盘和府奥园，5月15日最终开盘均价只有17500元/平方米，开发商声称，当日销售了近180套房源，销售率超过80%；江宁的东方龙湖湾，开盘价从10000元/平方米的预期售价下调到9000元/平方米；即将开盘的河西一家楼盘预期价格从先前的2万元调至1.8万元；城南一家楼盘售价预期从1.8万元降至1.6万元……

　　正是如此，坊间立时有了“新盘降价”的舆论。但敏锐的业内人士却指出，纯属“空降兵”！因为这些楼盘所谓的降价，都是和此前的预计价格相比，严格意义上来说，并非真正降价。

　　南京工业大学房地产系副主任吴翔华博士还指出，尽管近期个别楼盘认购量较为可观，但认购量和成交量不能划等号，关键是要看后期能不能转化为成交量。

　　何时出手纠结不少人

　　“当前楼市存在庞大的刚性需求，除自住型刚性需求外，还有在流动资金泛滥的情况下催生的投资刚性需求。他们在蛰伏中等待时机，一旦价格松动，达到他们的心理承受能力，就会出手。”张良分析。

　　但是，开发商要撬动这潜在的巨大购买力绝非易事。

　　“虽然房价已有松动迹象，但远未达到购房人预期。”易居中国南京机构市场部经理王鹏认为，之前由于市场购买力以投资需求为主，因此开发商的价格定位主要是针对投资性客群，而非以普通老百姓的购买力来定价。新政后，购买主力还是自住型刚需群体，他们对房价下降的心理预期是希望降到2008年年底、2009年年初的水平，当时的房价收入比在7：1—8：1左右，这是比较合理的，但显然，现在14.8：1的房价收入比要回归至这一水平，还有很长的一段路要走。

　　“未来二三季度南京楼市仍然将以观望为主。”吴翔华判断。他认为，政府还有很多调控手段将拿出来，购房者要对市场有清醒的认识，短期之内报复性反弹的情况不会出现，政府也不会冒风险对楼市进行扶持。因此，当下买房还需谨慎。“房价可能要临近年底才会出现一个明显的下滑。”

　　张良则预言，出现市场变局的可能性有两种：一是有新政策出台；二是没有新政策出台，但一些开发商出现资金困难，“撑不住”了。“上一轮暴涨较厉害的南京河西、江北，会成为楼市价格回调较大的区域。”

　　调控应是长期行为

　　记者在采访中有一个体会，不少业内人士包括开发商都感到了此次政府调控的决心。但开发商之所以存在“侥幸”，是因为他们认为，政府虽然希望借此次调控改变地方政府对土地的依赖，但“土地财政”留下的痼疾根深蒂固。而且有预测说，今年还会出现第二次金融危机并引发经济再次探底，在这样的背景下，打出调控拳的“有形之手”也许会成为“软手”。

　　专家多有这样的观点，从过去来看，政府围绕房地产的调控，常常是短期行为、即时行为，政策飘忽不定，结果市场波动剧烈，“一放就热、一收就死”。因此，需要持续性的、更为有效的调控措施。

　　张辉称，对投资、投机需求的抑制应是长期性的，应像耕地保护、计划生育一样，作为一项“国策”。他认为，楼市稳定，信贷政策是有效的手段，降低“金融杠杆”，使得投机者炒房成本加大；二套以上房转让时的税率调整也是一种手段，应规定二套房以上房转让时统一按差价的20%征收个税。另外，还可以通过房产税、物业税，增加投资房屋的持有成本。“尽管税率如何认定存在较大的技术难度，但只要政府愿意做，就没有办不到的事。”

　　有业内人士这样形容，房地产病得厉害，此轮调控决不能是光“吃药”，而应是“动手术”。 (记者 汪晓霞)