房地产开发企业商品房预售知识八知道

　　一、申请办理商品房预售许可需要提交哪些材料？

　　答：1、行政许可申请书及房地产预售明细表；

　　2、申请人身份证明；

　　3、《深圳市房地产开发企业资质证书》；

　　4、《房地产证》、《土地使用权出让合同书》、付清地价款证明；

　　5、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；

　　6、经注册会计师审核并加盖所属会计师事务所印章的已投入开发建设资金的验资报告；

　　7、由工程监理机构出具的工程施工进度证明及竣工交付日期说明；

　　8、商品房预售方案；

　　9、预售款监管协议书；

　　10、市地名办出具的命名批复；

　　11、商品房预售声明书；

　　12、社区配套和公共服务用房移交意向协议书；

　　13、施工合同；

　　14、《深圳市房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》；

　　15、规划总平面图，建筑物平面图、立面图、剖面图；

　　16、分户汇总表。

　　17、法律、法规和规范性文件规定的其他文件。

　　二、商品房预售许可的办文时限是多久？

　　答：20个工作日。

　　三、《房地产预售许可证》主要记载哪些内容？

　　答：主要包括：预售证号、房地产开发企业名称、预售楼盘名称、栋号、宗地号、宗地位置、预售总面积及分类面积和套数、房地产开发企业资质证书号、预售款监管银行、监管账号。

　　四、商品房项目销售必须具备哪些条件？

　　答：商品房项目销售必须取得《深圳市房地产预售许可证》及工商物价主管部门备案的商品房价目表。

　　五、取得《房地产预售许可证》的商品房项目开盘销售日期有限制吗？

　　答：根据《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》(深国房[2007]331号)的有关规定，商品房项目在取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、不得捂盘拒售。

　　六、取得《房地产预售许可证》的商品房项目开盘销售现场需公示哪些文件？

　　答：1、《房地产证》(记载预售项目的土地使用权)、《深圳市土地使用权出让合同书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》、《批准预售的房屋列表》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告(预售测绘)》、经工商物价部门备案的商品房价目表、《商品房买卖合同示范文本》、经主管部门批准的项目总平面图；

　　2、国家相关的法律法规：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》；

　　3、预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人信息，项目开发进度和竣工交付使用时间，预售商品房的价格和付款方式；

　　4、开发商和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》，代理销售的，还应明示代理中介机构的营业执照复印件、资格证书复印件、销售委托书。

　　七、开发企业和购房者签订认购书、房地产买卖合同需要注意哪些事项？

　　答：房地产开发企业与购房者签订的认购书、房地产买卖合同，应使用全市统一的示范文本，并通过深圳市一手房网上销售系统www.szhome.com下载，不得使用手写文本。认购书、房地产买卖合同签订后，不得随意变更或解除。

　　八、预售商品房延期交付的，开发商应当承担什么责任？

　　答：因开发商的过错，不能按约定的时间交付房地产的，开发商应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，开发商除支付违约金外，还应当负赔偿责任。

　　非法商品房交易陷阱提示

　　近期，一些地方存在违反建设用地管理法律和政策规定，交易销售非法商品房的现象，并且有蔓延之势。为避免广大市民因购买非法商品房而造成不必要的损失，特向广大市民做出以下温馨提示：

　　一、进行非法商品房交易销售危害很大。

　　1、非法商品房交易销售是一种变相的房地产开发行为，其建设行为和销售行为都违反有关规定，不受法律保护，对房产的保值和升值有很大影响，购房人的合法权益也无法获得保障；

　　2、按照现行法律法规，无法办理房地产登记，不能正常上市交易流转；

　　3、不能办理房地产的产权过户手续、无法办理抵押登记；

　　4、对于涉及的征地拆迁补偿，因购房人没有权属证明，其利益难以保证；

　　5、法律法规对正规商品房的相关规定不适用非法商品房，出现房产纠纷，购房人的诉求缺乏法律支持，购房人的权益难以得到维护；

　　6、因非法商品房多数由没有资质和实力的建筑商承建， 缺少项目竣工验收、消防检验等环节，房屋质量和安全没有保障，存在危害生命财产的隐患；

　　7、非法商品房的公共设施配套及物业管理多数缺失，其公共设施维护也难以保证；

　　8、在利益驱动下，存在大量合同毁约的风险；

　　9、非法商品房开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠售房人自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房产存在着很大的风险。

　　二、非法商品房交易销售中引入律师见证，对购房人利益的保障不起直接作用。

　　律师见证只是对交易行为的这个事实予以证明，对交易行为的效力不产生直接影响。若交易行为违法，即便有律师见证，交易合同仍然无效。

　　三、售房人制发房产证的行为违反法律规定。

　　根据《房屋登记办法》第91条的规定：非法印制、伪造、变造房屋权属证书或者登记证明，或者使用非法印制、伪造、变造的房屋权属证书或者登记证明的，由房屋登记机构予以收缴；构成犯罪的，依法追究刑事责任。售房人非法制发房产证的行为是违法法律规定的。