近期，楼市成交量稍有下降，“买一层送地下室，买顶楼送露台”的优惠又开始多了起来，有的项目干脆便宜出卖半地下室，本报接到多位读者的相关咨询。

　　地下室权属主要分三类

　　据记者了解，地下室权属主要有三种，一、部分地下空间属于“人防工程”，按照正常程序房屋建好之后这一部分空间交由相关部门；二、地下空间的建筑面积已经分摊的话，这一部分面积属于全体业主，不能销售；三、开发商在早期做规划时，已经把地下空间的功能确定并明晰了产权，这种地下室开发商才有权出售或赠与。业内人士提醒如果购房人想要购买和获赠地下室，需先确定该地下室是否有产权，是否为可以销售。

　　另外，如果开发商赠与地下室，如何能最大限度地保证自己的权益呢？北京雄志律师事务所律师王荣香指出，对于整栋的别墅来说，购房人购买的是整栋建筑，所以地下室的使用权不必额外标出。而对于普通住宅的地下室，购房人可以要求开发商将地下室的相关内容写入主合同，不仅要标清楚地下室的面积，还要把功能、质量以及将来的保修一起写入主合同，并要求赠送的面积享有与住宅一样的权益。

　　非网签购地下室或存欺诈

　　读者汪先生购买地下室时只与开发商签订《商品房现房买卖合同》，而合同中除了类型项为空白之外，其他均与商品房住宅买卖合同内容一样，约定了通风、噪音、空气质量、物业费收取标准等内容。但交房时，地下室却出现潮湿、墙皮脱落的情况；同时，开发商并没有按照该合同的约定，赠送中央空调、中央除尘、壁挂炉等设备，开发商表示签的不是住宅，不予解决。

　　根据汪先生介绍的情况，中国人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员、物业问题专家舒可心表示，首先，开发商与汪先生签订的《商品房现房买卖合同》可能是违法的，有些地下室是不可以销售的，不通过网签的交易不是正常的房屋交易；其次，如果该合同存在欺诈，那么需要维护的权益就不是维修房屋的问题，而是应该提出撤销合同。

　　独栋别墅地下室可赠可卖

　　目前市场上关于地下室的处理基本上分为赠送、购买两种，而通常购买会按照低价计算。以上处理行为的前提都应该是开发商有赠送和出售的权力。

　　市民于先生准备在西边购买一套商品房，开发商承诺买一层赠送地下室，但是有律师提醒他开发商并没有权力赠送地下室。他就此问题咨询售楼人员“地下室面积是否标注在合同内，地下室是否有单独的产权证”，售楼人员无法给出正面回答。

　　对此,舒可心指出，买一层送地下室，买顶层赠送露台，其实赠送的面积都应该是小区业主共有的。将来入住后，如果全体业主要求收回地下室，按照《物权法》地下室只能归全体业主使用。

　　“如果购买的是独栋别墅就另当别论。”王荣香律师指出，由于别墅拥有的是整栋房子的产权，其中包括地下室、露台和院子的，所以别墅的地下室是可以连同别墅一起出卖或赠送的。

　　- 律师答疑

　　地下室与地下车库

　　尚女士：我看好一套一层的房子，可便宜购买其地下室。售楼员跟我说买地下室和买地下车位一样，请问两者一样吗？将来可否转让？

　　王荣香：有使用权的车位可以买卖，但地下室既没有土地使用证，也没有商品房产权证，而且用途还不能更改，所以二者完全不一样。如果要购买，一定要事先咨询好到底能否办理土地使用权证,据我了解，大部分地下室不可办理产权证。另外，如果购买了这样的地下室，也没有权力转让。

　　有产权证的地下室

　　刘女士：我购买了一套商品房，又购买了该项目的地下室。售楼人员跟我说，地下室的产权性质为储藏室，请问我购买、签约的时候，需要注意些什么？

　　王荣香：据了解，并没有相关文件对储藏室做出明确的产权要求，但如果开发商最初申报的规划是将储藏室作为独立产权纳入整个规划中，那么这个地下室就是可以单独办理所有权证明的。签约购房的时候，一定要在合同中约定此项，以保证没有被欺骗。

　　半地下室的界定

　　赵女士：“地下室及一层”与“半地下室及一层”有什么不同？

　　王荣香：半地下室是指地下房间地面低于室外地面的平均高度，而且地下室的高度应大于该房间平均净高的1/3，且小于等于1/2净高的。而房间地面低于室外地面的平均高度，大于该房间平均净高1/2，或层高低于2.2米的地下室都不计算在半地下室范围内，是办理不到产权证的。