刚需是否会持续放大仍待观察
轻易抬高房价,销售马上会下来
房地产市场应当稳字当头,不能大起大落
本报特约嘉宾、中国房地产研究会副会长 顾云昌
文字整理 彭平
今年以来的销售数据显示,中国房地产市场的暖意是非常明显的,并非是老太太排队排出来的、假按揭做出来的。1—4月份全国房地产销售同比增长17%—18%,与去年同期下降20%形成鲜明对比,房价阶段性底部也已出现。
事实上,从去年8月份开始房价就出现环比下降,到12月份全国房价环比下降0.7%,今年1、2月份环比仍然是下降,但到3月房价环比又出现上涨,3月份上涨0.1%,4月上涨0.3%。
但这种销售走高能否持续、房价保持上扬或下滑,目前仍有疑问。5月份的房地产销量相比4月已出现环比下滑或环比增幅下滑。不过,同比销量的上升和房价的企稳,五、六月份仍是可能的。同时,去年房价和销量回落较大的城市,这次反弹更为强烈。
这一轮市场的爆发,在于政策效应、房价回调以及刚需释放三方面因素的促成,对于买房的老百姓而言,是利率、税费和房价“三降”使之入市而拉升销售回暖。由此也可看出这轮市场是消费性需求为主体,柔性需求或者说改善型需求进入市场的不多,“买涨不买跌”的投资型需求则更少。从这一角度而言,说房地产市场全面回暖同样是存疑的。
与这轮市场刚需首先入市、青睐中小户型的行情正好相反,本世纪初房产市场热起来时,率先入市的则是最高收入家庭。这些高收入家庭购买的均为大房子,并带动中高收入家庭入市,一步步从高端往下,到2004—2006年中等收入家庭买房时,房价已经往上走了。
与此同时,从宏观经济层面观察,当前的中国经济尚未完全复苏,出口受国际经济衰退影响仍然较大,在这种情况下,房地产业独自回暖的可能性不大。开发商仍然要谨慎乐观。目前的市场还不稳固,比较脆弱,市场对房价非常敏感,如果轻易抬高房价,销量马上会下来,可能会使房地产市场出现W式行情,楼市好不容易刚刚好转,又再一次陷入低谷,大起又大落,这是所有人都不愿意看到的。
今年初全国两会上的政府工作报告对房地产业重点突出一个字:稳。报告讲了三个稳:稳定市场预期和信心,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。
尽管今年以来房地产投资出现了正增长,但中国房地产要保持好的发展态势,当务之急还是稳字当头。
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