5月27日,国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整。其中,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。
这一消息被解读为“发展商的重大利好”。广州知名地产专家赵卓文分析,从1996年开始,最低资本金比例一直控制在35%。发展商要开发1亿元投资的项目,原来最少要有3500万的资本金,现在则有2000万元就可以了。
据观察,这项调整实际上为房地产商创造了两个有利因素:
首先,在当前市场不明朗,资金偏紧的运营情况下,为新项目开发降低了门槛。尤其是那些中小型发展商,独立项目的发展商,原来受到资本金限制,很难获得金融机构贷款。现在门槛降低,发展商发展新项目的动力将加强。
第二,这项调整将提高发展商自有资金回报水平。降低资本金比例,意味着房地产开发的杠杆效应将更加明显,发展商的回报水平将提高。
以一个1亿元投资的项目为例,按正常投资水平,全投资回报率是15%,按35%自有资金计算,发展商自有资金回报率大概是44%左右。如果按20%自有资金计算,发展商自有资金回报率大概是75%,将有大幅提高。
赵卓文认为,国务院调低普通商品房开发最低资本金比例至20%,无疑是给发展商松了绑,减了压,为新项目开发铺平了道路,这是政府对房地产开发的一次“重大鼓励”。
专家分析,6月份,不管房地产市场情况短期好不好,房地产股票的上升将是必然。而这将影响开发商尤其是上市大房企的下一步策略。(赵燕华 高文莉)
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