5月，京城楼市成交量出现下降趋势。这是自去年以来积压的强劲需求释放将尽，还是小阳春中房价上涨使购房人重新陷入观望？从6月开始楼市又将向何处去？这都成为业内关心的问题。

　　●5月新房二手房成交量双降，见顶回落不表明刚需释放结束

　　根据北京市房地产交易管理网数据，2009年5月，北京商品住宅新房(不包括政策性住房及商业等)成交套数为14969套，环比下降11.56%；成交面积为180.52万平方米，环比下降8.26%。同期，二手住宅成交18814套，环比下降8.27%。

　　“楼市成交量见顶回落这是很正常的现象。”协成机构副总经理孙钰认为，楼市成交量在4月达到峰值，5月虽然见跌，但是同比依然处于高位。

　　而见顶回落是否表明积压的需求释放结束，我爱我家高级研究员秦瑞认为，积压的刚性需求并没有完全释放。秦瑞表示，2009年2月的房价是自2007年10月以来的最低点，部分购房者抄底成功的同时，也推动了小阳春的到来；而当另一部分购房人意识到时，楼市已经重现涨价。这一部分人便开始重新观望。除此之外，即使处于低点的房价对于一部分有刚性需求的购房人来说，依然偏高，也就一直压制了这部分需求的释放。“不止购房需求是刚性的，其购房能力也是刚性的。”

　　●宏观经济变数影响楼市 局部房价有望下调

　　“金九银十”是房地产市场常规性的成交旺季。6到8月则是传统的淡季。今年会照例如此吗？

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，在正常的经济形势下，宏观经济稳定，楼市销售中的淡旺季明显；而在特殊的经济背景下，例如在目前的金融危机中，不确定因素多，宏观经济变数多，楼市也很难遵循常规市场下的淡旺季表现。”一旦有新的利好政策，或者部分开发商基于自身情况调整市场策略，都可以影响敏感的楼市。

　　“‘金九银十’也不是绝对的，”亚豪机构市场总监郭毅表示，“影响因素包括开发商的价格策略，购房人的市场判断，以及政策导向三方面。”

　　在对未来楼市的预期中，6月走势被业内人士普遍关注。“房价已经达到了足以让购房人重新观望的程度。”秦瑞说。以二手房为例，根据我爱我家统计，2008年4月，二手房均价在12500元/平方米，而2009年4月，二手房均价为12400元/平方米，5月更是达到12600元/平方米，而在房价上升的过程中，二手房成交量敏感地环比下降超过8%。秦瑞表示，由于房价的上涨导致成交量的萎缩，不排除部分有意快速消化存量回笼资金的开发商和卖房人会通过降价实现成交。

　　陈国强也表示，小阳春热销楼盘相对集中，而其它许多楼盘销售业绩并不理想，这些开发商在将来实行打折促销的可能性比较大。文/张旭