毛大庆在京城地产圈内是个出名的“儒雅”派人物，博士、高级建筑师、市政协委员、凯德置地环渤海区总经理……一个个闪亮的光环让这位京城地产“少帅”名声在外。采访毛大庆是在一个夏日炎炎的午后，带着一贯的雷厉风行，毛大庆就《北京青年报·广厦时代》提出的诸多针对近期市场走势、买房人心态以及凯德置地京城布局等问题一一做答。

　　●关于北京楼市●

　　问：从春节后延续至今的市场强劲复苏状态来看，刚性需求的爆发被公认为是目前市场热度的最大支撑，您认为这种刚性需求的释放是否标志着北京房地产市场的复苏？

　　毛大庆：“小阳春”出现并不代表房地产市场彻底复苏

　　不可否认的是“小阳春”的出现是市场刚性需求集中释放的鲜明体现。一年半以来，国家针对房地产市场“松绑”的持续宏观调控成效显现，随着年初“京十五条”的重磅出击，从去年以来压抑已久的市场刚性需求得到井喷释放。相对于之前的缓慢均衡，眼下的市场需求释放更为集中，但是这并不能代表房地产市场就彻底复苏、完全走出低谷了，我们必须冷静地看待这一现象。

　　此外，从去年底到今年初，业界判断开发商普遍进入资金链紧绷难以为继的危险状态，而很多项目受资金压力所迫纷纷出现各种各样打折、优惠，甚至于成本销售的状况，这在很大程度上也是事实。这段时间的确是开发商最为局促不安的时刻，主要就是开发商手里的流动资金十分有限，跟短期债务及维系成本的支出相比，账面上已经入不敷出。很多公司都处在高负债的经营状况，所以一旦短期债务需求到期清还，企业就面临瘫痪，在融资渠道受阻状态下，很多开发商只有通过降价销售房屋获得现金流支撑，价格也就在当时回落到了最理性贴合市场的阶段，而其一旦与买房人需求达到契合，市场便立刻引爆，基于这种情况，一季度这段时间的确是买房人最好的入市时机。

　　一直以来，房地产市场最主流的购买需求有两种，一种就是以初次置业和改善性置业为主的自住型刚性需求，另一种就是以投资获利为目的投资性需求。我们注意到目前这一轮市场热度中，占绝对优势地位的依然是刚性居住需求，投资性需求在本轮行情中依然没有得到释放，而在投资性需求的热情充分调动并释放之前，我们说房地产市场已经完全复苏还为时尚早，事实上从4月下旬以来，“小阳春”增长势头已经逐渐放缓，刚性需求的集中释放已经不如刚开始那么强烈。同时，随着市场温度回升，不少开发商再次“被胜利冲昏头脑”，再次开始涨价，俨然成为时下的一种趋势，我认为这并不值得提倡。开发商再次涨价主要基于两点原因，一是一季度房子的确卖得好，很多项目重现排队抢房的局面，开发商认为难关已过，趁势逐利，第二方面是银行信贷对房地产的逐步松开，使得部分开发商获得了有力的资金支持，不再那么“如饥似渴”，自然也就放缓了抛盘节奏。

　　问：北京的商品房空置率居高不下，有人担忧这会给北京房地产市场带来巨大泡沫，您如何看待这一问题？

　　毛大庆：北京住宅市场空置率高具有特殊性，导致市场崩盘是过分夸大

　　北京商品房空置率高于全国平均空置率的0.75倍，商品住宅空置率高于全国0.51倍。这个空置率的形成有众多原因，首先北京市场上的经济适用房和两限房主要是在去年集中开始推出，这里面有相当部分的保障房由于配售环节的制约以及区域成熟度不高等诸多问题，导致保障房进入市场的流通速度很慢，形成了空置，我认为这种空置具有它的特殊性，并不能说明北京房地产市场就会因此出现很大问题，而普通商品住宅的空置率虽然也不低，高于全国0.51倍，但是我们调查后可以看到，这部分房屋的空置有其特定因素，一方面是拿地成本比较高的项目，开发商如果把价降下来，不说赚钱甚至很难支持开发成本，所以说开发商没到逼不得已一定不会采取“跳楼价”销售方式，这部分项目逐渐随着开发进度变成现房销售，一定程度上也增加了空置率比例。而随着资金链压力的缓解，开发商再次跟买房群体形成博弈，拉锯战又一次出现，以上这两种情况是空置率产生的主要来源。而这种空置现象是不是就说明北京房地产出现了很大的泡沫，面临崩盘？显然也并非如此，这里面还是有很多的出路值得探讨。

　　问：4月份北京住宅成交前50名的项目共计签约10988套，占总签约套数的近7成，销售排行前十基本被品牌房企开发的项目所囊括，这一现象反映了怎样的市场现实？

　　毛大庆：买房人最看重品牌房企实力及性价比的统一

　　这段时间几乎每个项目都在宣称自己卖得很好，事实上也并非如此，我们可以从北京房地产交易管理网上看到，4、5月份北京市场成交量前50名的项目占了全市总签约套数的7成左右，而再细分一下，前20名又占了这50名里销售量的80%，在眼下能取得销售佳绩的项目，有这样几个共同特点，一是价格比较合理，性价比在同区域内具有明显竞争力，二是位置相对优越，周边配套齐全居住成熟度高；三是开发商普遍都是具备相当实力的品牌房企，购买人群对这样的项目普遍具有品牌信赖度和接受能力。也就是说好产品的需求市场依然很大。

　　举个例子，我们凯德置地将于近期推出的位于东四环慈云寺桥附近的凯德锦绣项目，五一开始接待客户，价格尚未最终确定，这段时间每天去销售现场看房的人已经非常多，客户积累情况超出想象。这说明什么问题呢，我认为市场需求一直在寻求一个最佳结合点，在北京买房可能除了房子本身以外，附加值和资源价值更被人所看重。地段和价格都很重要，价格直接决定你买得起还是买不起，地段和整体配套则是你判断值不值得买的重要参考，开发商实力则是你敢不敢买的信心保证。

　　问：下半年国内外宏观经济形势走向的不确定，国内基础性建设投资的不断加大、人民币贷款额在一季度的急剧释放，都让今年国内通货膨胀的压力不断增大，您如何看待通胀传闻对楼市产生的影响？

　　毛大庆：通胀预期下买房依然是比较稳妥的投资方式

　　我个人认为通胀压力的确在不断加大，其实通胀是什么呢？就是流通性过剩，钱不值钱。为什么会出现流动性过剩呢，就是因为之前流动性不足，所以就拼命往里面“打针吃药”、拼命“装填”以拉动内需，可能会在短期内出现流通性的明显增长，但是我们要看到，这种流动性并非建立在正常的市场规律基础上，良性的流动性需要有实体经济的支撑，要形成一定稳定增长的经济规模，这样的实体经济叫增长型经济。但是如果现在完全反转过来，靠补充“营养液”来保证机体的运行，这就是非增长性的经济投入，对推动实体经济价值产生帮助不大。政府财政更多的是用于稳定社会，维持就业，因此下半年出现通货膨胀成为很多人心中的担忧。

　　当这种传闻或者说心理预期落在楼市上，那势必会导致这样的想法，那就是——把钱投资楼市作为资产保值的避风港，最大程度上的规避潜在风险，这是手里有钱但又没有合适有投资渠道的人群的想法，但是我们应该有这种意识，房屋只是地面建筑，必将逐渐变旧并拆除，最终留下来的只能是土地。房产作为一种商品也并非永远保持增值的。如果以现在的北京或上海来看，若干年之后房子肯定是会增值的，在现有投资渠道相对匮乏的情况下，出于资产保值增值的考虑，房子的确依然是比较合适稳妥的投资方式。

　　●关于凯德置地●

　　问：以目前凯德置地在中国市场的产业链布局，在时下的房地产市场环境中，是否能体现出战略优势？

　　毛大庆：今年是凯德置地进入中国15周年，通过15年的努力，目前凯德置地已基本完成在全国五大核心区域的战略布局，其中包括长三角、以北京为核心的环渤海区域、珠三角、以成都为核心的西南市场以及中原市场，逐步建立起了一个包括住宅、商用房产、酒店、服务公寓、物业服务和房地产金融等核心业务在内的房地产产业链。2008年，凯德置地的息税前利润创下历年来新高，超过40亿元人民币，比上一年增长112%。中国区盈利已占集团利润总额的45%，成为对集团利润贡献最大的来源地。

　　这个发展成绩应当归功于企业“集中、平衡、规模”的综合营运策略，以及凯德置地强大的融资能力，难以超越的资本运作和备受推崇的资金管理能力。在这个营运策略的指导下，本土化发展的纵深也为快速完成中国五大业务区战略布局起到了重要的作用。比如凯德置地与成都置信和河南建业的合作，就加速了其进入西南及中原市场的步伐。

　　正式进入北京市场的五年时间里，凯德置地成功地将母公司的综合优势在北京落地，已经成功地完成了嘉德置地集团几乎所有业务链的完整布局，其中包括房地产金融、房地产开发、商业地产运营、物业管理、会所经营等各个方面，旗下产品涵盖了别墅、公寓、写字楼、综合体、商场、服务公寓等几乎房地产行业的全线产品，我们还有意愿参与社会保障性住房开发。同时成功地完成了本土化战略的实施，目前300个北京员工中中国员工占比达到了95%以上。

　　凯德置地会继续长期看好中国的发展，继续加大在中国市场的投资力度。目前凯德置地总部位于上海，长三角区域是凯德置地最早进入，也是扎根最深的区域。但是，以北京为核心的环渤海区域越来越受到集团的重视，尤其北京不可取代的首都地位，可以肯定，北京已经成为凯德置地的战略要地。

　　问：在目前凯德置地战略布局的中国五大区域中，北京市场一直是近年来的增长重心，凯德置地未来在北京还有怎样的规划蓝图？

　　毛大庆：2009年在北京同步运作的项目达到了22个，其中住宅与商务地产项目九个，包括已经接近尾声的凯德·卓锦万代、凯德·上元项目两个，在售的凯德·品元、凯德·华玺两个高端精装修公寓项目，正在开发的凯德·77号、凯德·锦绣、凯德·花溪语以及即将正式开业的来福士中心、运营中的红钻大厦；商业项目达到了八个，包括正在营业的嘉茂购物中心·西直门、安贞华联商厦、嘉茂购物中心·望京、九龙商厦四个项目，以及其他四个在建项目；服务式公寓五个项目。在这一统计中，不包括去年已经售出的凯德大厦。

　　目前凯德在前期运作中的有三个住宅项目，另外还有即将正式开业的来福士中心，属于综合体项目。凯德·77号位于故宫旁边，由15套绝版的顶级豪宅组成；凯德·花溪语位于昌平区，总建筑面积458381平方米，将建千套低密度住宅；总建筑面积169406平方米的凯德·锦绣，位于东四环慈云寺桥附近，将建近千套住宅；而属于综合体项目的来福士中心位于东直门商圈，总建筑面积近15万平方米。

　　在住宅房地产开发方面，凯德·卓锦万代、凯德·上元等楼盘以良好的品质获得了丰厚的经济效益与社会效益。在商务地产开发方面，今年6月即将开业的来福士中心将成为东直门的地标建筑。而去年年底，北京来福士中心在新加坡国务资政李光耀的见证下正式落成。

　　在商业运营方面，通过与华联集团合资，安贞华联商厦、嘉茂购物中心·西直门、嘉茂购物中心·望京都取得了成功，而位于双井区域的九龙商厦则引入了家乐福，同样非常成功。

　　在服务式公寓方面，包括正在营业的北京雅诗阁、北京盛捷福景苑高级服务公寓、北京中关村盛捷服务公寓、北京丽舍服务公寓，和即将营业的北京雅诗阁来福士服务公寓，共计五个项目，服务式公寓总套数达到了1220套。(邱旸　董谷媛)