2006年6月，国家为调整市场上商品房的供应结构，出台了后来俗称“国六条”的建议，要求“套型建筑面积90m2以下房型比例不低于70%”，这一政策被称为90/70政策。

　　从2006年到现在，90/70政策已经实施整整三周年了。《扬子楼市》日前从南京中原DRC监测数据了解到，今年1—5月，南京楼市90m2以下商品住宅的上市面积占到了供应总量的40.92%，较前有所提升,但即便加上经济适用房和中低价商品房中的小户型供给，也远远达不到70%的目标。

　　小户型供给三年约涨10%

　　在90/70政策刚刚公布之时，有房地产研究机构就对当时南京90m2以下户型的供应进行了一番调查，结果是只占到供应总量的40%，除去经济适用房和中低价商品房等政策性住房外，市场上的商品房供应量实际并不到三成。

　　在90/70政策实施以来的三年时间里，市场上可以购买到的小户型商品房是否明显增加呢？南京中原DRC监测数据显示，2006年南京90m2以下户型占到全市供应总量的31.79%，2007年这个数字增加了6.56%，达到38.35%；2008年与2007年基本持平，为38.06%；今年1—5月再次出现上升势头，占比攀升到40.92%，供销比达到0.61，呈现供不应求的态势。

　　多数板块供应未达标

　　分区域来看，今年1—5月江北、江宁、城南的90平方米以下的户型供应比例较高，分别达到各自区域的55.74%、43.05%和41.17%，其次是城北和河西，达到了30.05%、20.87%。相比之下，今年以来城东、仙林和城中的小户型非常稀缺，仙林和城中甚至处于小户型“断粮期”。

　　由于南京是将全市开发用地划分为强控、中控、弱控三大片区，分别按照45%、20%-45%、0-20%的比例进行套型限制，江宁、六合、浦口新三区则要求达到“90m2以下户型占70%”。按照这个标准来看，除了城南板块90m2以下户型供应占比勉强达到南京市的套型限制外，其余区域均没有达标。

　　“严格控制”已改为

　　“鼓励提倡”

　　虽然90/70政策已经走过了三年，但不少购房者仍然感到目前市场上小户型难觅，其中的原因何在？

　　南京大学商学院经济学系副主任葛扬教授指出，这首先是因为南京在落实90/70政策时，将经济适用房和中低价商品房等政策性住房也纳入了总量控制的范围，虽然这两年南京的保障性住房数量增长明显，但因为经济适用房及中低价商品房都有着严格的申购“门槛”，大多数的购房者只能选择小户型中的商品住房，而商品住房市场对政策反应的滞后性和房地产开发的周期性,则是90/70政策效应没有充分显现的重要原因。

　　弘阳集团(红太阳地产)销售总监邵治国也认为，90/70政策实施以来的三年中，新出让地块并不是很多，特别是2007年下半年以来，南京土地市场流标现象频出。以江北为例，很多大盘都是在90/70政策出台前拿的地，前期开发时大户型的量比较多，去年市场形势不好，一些开发商又放缓了开发节奏，因此在售的房源有不少是前期滞留的大户型。“像旭日上城今年上半年在售的户型，面积最小的也有110多m2，而在新盘旭日爱上城中，90m2以下的户型达到了90%，但因为开发周期的原因上半年来不及上市，所以不少购房者会感觉江北上半年小户型很少。”

　　除了以上因素外，易居中国南京机构研究部经理王鹏告诉笔者，对于开发商来说，开发小户型的成本较高，而开发利润又要比大户型低，加上去年年底楼市状况不好，南京市对住宅套型比例“90/70”由“严格控制”调整为“鼓励提倡”，政策的放开也对市场供应造成了一定的影响。

　　旺销态势将促进供给

　　从90/70政策诞生之日起，业界对其的争论就一直没有停止过。由于南京去年年底就由“严格控制”调整为“鼓励提倡”，因此一些开发商和专家认为，这意味着90/70政策已经“名存实亡”。那么，90/70政策是否会被取消呢？

　　南京中原房地产营销顾问有限公司市场研究中心高级研究主任何智杰表示，90/70政策出台之初是为了解决中低收入人群的住房问题，抑制开发商的盲目开发大户型的非理性行为，另外一方面通过限制户型面积，增加市场供应，缓解当时日益突出的供需矛盾。虽然出台之后由于实施、落实等问题，使该政策的效果大打折扣，但不可否认的是该政策对调整市场产品结构、满足市场需求的确起到积极作用。鉴于中国地少人多的现状以及满足大部分居民住房需求的国策，相信政府不会轻易取消该政策。

　　“哪里有需求，哪里就会自然产生供给。”南京麒麟山庄开发有限公司常务副总经理厉心也表示，开发商会根据市场需要来进行户型配置，90m2以下的小户型销售一直都很火爆，销售不成问题，所以开发商不可能放弃开发。

　　需要补充的是，笔者在采访中发现，也有部分开发商和专家希望90/70政策能够更加人性化，比如是不是一定要以90m2为限，类似的细节问题还是可以再做探讨的。(刘莉)