今年的楼市可谓“乱花渐欲迷人眼”，一方面权威部门发布的数据显示北京市存量面积足够消化两三年，另一方面市场上房源难求，不少项目楼盘一经推出就很快销售一空，房价更是顺水推舟，越涨越高。究竟是供大于求还是供不应求？记者调查后发现，虽然市场供应的确受到去年土地交易和开工面积减少的影响，但“供不应求”现象的形成中，再现市场的精细化到单元、楼层的“销控”功不可没。

　　精细到单元的销控

　　从4月份开始，胡小姐欲在东五环外买一套两居室的住宅，但几经销售人员的“折腾”后，胡小姐觉得有些蹊跷了，“通知我要开盘了，赶快过去，房源有限，但想买的人很多，越早去越好，等我赶过去就发现看的人的确不少，但是他们所谓的开盘就推出来一栋楼两栋楼，几十套房子而已。不提前找人、排队，就很难买到。这次不买，下次开盘价格马上就涨了”，她问记者，“不是说有大量的存量房吗？为什么房源却显得这么紧俏？”

　　胡小姐遇到的情况并非个案，记者调查后发现，从4月份以来，市场上超过半数的项目每次开盘都是以一栋楼的方式推出的，个别项目甚至出现按单元或楼层开盘的现象。东南五环外某大盘项目，同一栋楼里不到70套房子，却在四五月份按单元号，分了两次开盘。无独有偶，西大望路附近一个项目也将同一栋楼按单元号分批开盘。据该项目介绍，该栋楼为项目的位置最好景观最好的楼王。通州某项目十几栋楼已经是准现房阶段，但依然一次仅推出两三栋楼，而且开盘期一拖再拖，客户量越积越多。

　　一位业内人士指出，这就是业内说的“销控”，其实就是为了多卖钱，“多批次少量开盘，可以造成房源紧张的假象，加剧购房者的恐慌心理，然后顺理成章地涨价”。

　　过半项目按栋销售

　　从去年销售转差以来，因为不知道市场接受程度，很多项目不得不采取小批量开盘的方式，以找到合适的市场价格，但春节后市场转暖，开发商迅速回收大批资金后，部分项目却开始有意识地通过减少推盘速度，降低开盘规模，以控制销售速度，为提价营造氛围。而且，随着市场的不断升温，有意识进行精细化销控的项目越来越多。

　　据搜房网对四五月份在售的65个项目统计，按栋销售的项目多达38个，还有三个项目按单元或按楼层销售。其中，近20个项目每次推出的套数不足百套。

　　无论从各类媒体还是开发商处，记者听到的都是房子供不应求，一开盘即售空，购房者连夜排队购房的现象再现楼市……据不少业内人士反映，最近两个月接到的各种辗转而来的托付日渐增多，不是为了寻找折扣，而是为了能在开发商放出的有限的房源中抢到一套。

　　6月3日，北京市统计局新闻发言人于秀琴公布：“截至4月底，北京市现房住宅空置面积487.6万平方米，同比增长28%”，并表示，“按2008年现房成交量看，这些空置房至少两年半才能消化。”

　　在官方数据“供大于求”和市场反馈“供小于求”的矛盾中，北京的房价突飞猛进，大部分区域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。

　　销控推高房价

　　业内人士指出，销控对引发恐慌心理、推高房价影响甚大。

　　“销控”，即销售控制，它通过对销售速度或成交数量的严格控制，使销售达到均衡状态，实现利益最大化。这是开发商销售中最核心的机密之一，也是开发商利用信息不对称，主动控制市场的最大法宝。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，根据北京市现行规定，项目在取得预售证时需要明确注明在何时开盘，开盘价格是多少。但记者调查时发现，部分项目并没有按照销售证的信息进行开盘。

　　通州北苑地区的天时名苑项目，在5月2日取得12栋楼的销售许可证，并注明将在5月5日开盘，拟售均价为9000元/平方米。但实际上，6月初记者以购房人身份采访时，该项目仍然未开盘。据销售人员说，可能6月底开盘，而且仅推出三栋楼，并告诉记者尽快下手，现在看房的人非常多，这期不买下期价格还会涨。

　　大望路地区的首城国际，总体量将近60万平方米，但从去年开盘以来，6栋楼分了6次开盘，而客户累计已经高达8000余人，价格更是从开盘的10800元/平方米飙升到现在的14800元/平方米。

　　监管力度不足

　　一位销售经理告诉记者：“销控就是一场心理战，购房者被身后众多的同类包围着，看到有限的房源时，多半会失去理智，产生‘抢一套是一套’的心理。”

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬告诉记者：“销控就是通过信息不对称，控制房源销售，这与当前政府的精神是背离的，但对商人而言，攫取利益最大化并没有错，因此要控制销控的泛滥，只能期待政府出手。”

　　几年前，北京市场细致到单元、楼层的销控项目比比皆是，为了限制“销控”对市场的控制，北京市相关部门在2005年推出北京市房地产交易信息网、2006年出台《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》，以增加市场信息透明度，限制开发商囤房，规定开发商取得预售证或销售证后必须如实推向市场，否则将予以惩罚。但实际执行中，却大打折扣。

　　胡小姐对这一局面提出了质疑：“房子卖不好，政府很快就出手救市，但现在缓过来的开发商们有恃无恐地控制房源抬高房价，为什么不见人来管？”

　　面对再次失控的房价，胡小姐暂停了购房计划。

　　每一个开发商都想攫取最大利润，但越来越理智的购房者并不会继续配合开发商们的如意算盘。当胡小姐成为市场的主流时，2008年的寒冬将会再次出现，面对连促销都撬不动的购买力，任何销控都无济于事。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，通过销售技巧，确实有助于提高销售速度，并获得较好的利润率，因此必然会推高房价。尤其是在市场上升期，容易制造恐慌气氛。但杨红旭指出：“销控不能对抗大势，对开发商来说，只能锦上添花，难以雪中送炭。如果市场降温，则作用不大了。”(记者 鲁欢)