被称为“中央别墅区最后一块低密度用地”的天竺开发区22号地块11月20日顺利开拍，最终一家名为大龙房地产开发有限公司的企业让保利、远洋、龙湖、合景这样的全国知名开发商都早早变成看客，超过50亿的总价和近3万元的楼面价使得大龙成为今年北京住宅市场的双料地王。

　　既然已经抛头露面了，大龙也就大方地自我介绍，他们是顺义区政府所属企业，在本地干了好多年了，对顺义有很深的了解，也做了详细的研究。言下之意我们不是傻瓜，我们账算得很细，未来估算得也很准，50亿地价我们照样能赚钱。

　　大龙是怎么算账的，或者是怎么打自己的如意算盘的，我们不知道。我们只知道专家和媒体大致算了一下，无一例外地被吓了一大跳。从容积率的角度讲，该宗地限高12米，适建产品应该为联排或叠拼；从成本核算上讲，产品要卖到60000元/平方米，才能达到一般的财务指标要求；从公司实力分析，大龙地产17年净利合计也抵不了50亿地款，而且公司缺乏高端产品开发经验。虽然是上市公司能融资，虽然是顺义区级国企能享受很多便利条件，一口气吞下这么大地块也难免让人怀疑，大龙究竟意欲何为。

　　万科总裁郁亮最近说，不能光凭一个地块价高就认定是地王。所谓地王一定是严重透支未来的。大龙有没有透支未来我们先不下结论，目前所能看到的大龙唯一的赚钱方式就是拉长周期等待价格上涨，但这样的“拉长周期”如何与囤地不开发和捂盘区别开来，如何降低财务成本，大龙还真得费点心思。或者正如知名博主杨昱所指出的：“隶属顺义区人民政府的大龙地产，它举牌甚至可以不问盈亏，罔顾股东利益。作为区属国企，它唯一的使命就是，为顺义区的地价树立一个新标杆儿，为去年捉襟见肘的北京市财政保增长。土地当局心里压根儿就没想让它卖便宜。”照我的理解，这块地从左口袋到右口袋，到底算不算卖出，都是个问题。但它无疑对目前顺义的在售项目和房价起到积极的支撑作用。

　　对地产商来说，再好的土地也得赚钱才能运转。像大龙这样准备以5万到6万的价格卖出联排、叠拼产品的开发商，该需要多么辛苦地吹捧自己的产品、吹捧中央别墅区的尊贵和荣耀、吹捧未来房地产价格的泡沫，才能够达到自己的销售计划啊。在很多开发商出于谨慎和理性加紧推盘的年末，像大龙这样的“死多头”赚钱模式难道不是当下最危险的企业行为吗？

　　天竺开发区22号地即便下面藏有金矿，也不属于大龙。大龙对22号地的“志在必得”已经不能用“对顺义很了解”去解释了，只能说它对顺义，对这块土地有“很深刻的感情”。而什么东西只要和喜好、感情之类的因素联系起来，就没法单用价格去说事了。就像最近刚拍出的那把明代古琴。也许，对大龙来说，天竺22号地可以归为“艺术地产”一类的东西，仅用作收藏，它就心满意足了。

　　□陈联科