国十一条的出台，就像一枚重磅炸弹，让原来红红火火的楼市一片烟硝弥漫，同时，受二套房贷不低于40%等楼市新政消息的影响，房产交易总量出现集体下跌。据一家知名网站调查显示，超过六成的购房者则出现观望情绪。相关专家认为，楼市回暖恐要待到阳春三月。

　　观望气氛重回楼市

　　自国十一条出台后，记者先后走访好多家楼盘发现，许多售楼部比起元旦前，看房者明显减少了许多。在南郊一售楼部，一位姓李的销售总监向记者表示，国十一条的出台，对楼市的影响不言而喻。他认为，虽然楼市新政部分细则执行起来比较难，不过，第二套房贷款首付款比例不得低于40%对楼市影响很大。而天地源营销部苏经理则表示，“从这几年的观察看，按揭的成数和利率对房地产需求的影响最大。如果提高首付比例，购房需求自然就降下来了。”

　　记者了解到，随着楼市调控在最近一个月的密集出台，不少重点城市的楼市成交量普遍大幅下降。截至1月10日，北京、上海和深圳的一手房周成交量环比分别下降5%、3%和18%；深圳、天津和成都的二手房周成交量环比降幅均超过50%。

　　“今年一季度楼市交易可能比较冷清，观望气氛将重回市场。”大华销售主管李效君认为，今年二季度将是全年房地产市场走势的关键时点。估计在二季度，新政带来的影响已被各方消化完毕，买卖双方的心态调整也将到位。全年的房地产走势将在二季度勾勒出较为清晰的线条。

　　春节前成交量低迷几成定局

　　在采访中记者听得最多的，不管从开发商那里，还是从专业人士口中关于房价走势，许多人都认为，春节前成交量低迷几成定局，“并且不会有大的改观”。专业人士认为，政策方面，去年底召开的中央经济工作会议，已明确提出将“遏制房价过快上涨”，这为2010年房地产市场调控定了调，而年初，国十一条等政策剑指囤地高房价，这必将使百姓再次产生“房价有望下调”的美好预期，持币观望情绪浓厚。

　　西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授认为，去年开发商已超额完成年度销售任务，新年伊始，推出新盘的意愿不足；而二手房营业税2年改5年又增加了房屋交易成本，市场上可供挑选优质房源减少；加上2009年房地产市场异常火爆，在这场“全民抢房大战”中，自住型、改善型等刚性需求也得到了有效释放，综观2010年短期内居民购房需求会相对减弱。

　　也有专家认为，当政策效力波及到整个楼市，可能促使开发商加快手中楼盘开盘和销售，加快回笼资金，增加企业拿地实力。如此一来，未来一段时间内，捂盘惜售现象将减少，市场上住房供应量将增加。

　　“需要强调的是，好政策还需真执行。这需要尽快使已经批出去的土地形成开发能力，对违规囤地要更加严格执法。在房地产贷款方面要严格执行二套房贷政策，在具体执行中，要仔细区分改善性需求和投资性需求，切实做到支持和抑制的两相宜。”中铁置业的高总则如此认为。

　　三月份有望全面回暖

　　对于当前市场的观望情绪，业内专家认为，这很正常，国家调控政策刚刚出台，2010年市场会出现很多变数，不仅购房者观望，而且开发商也在观望。本身传统1月、2月是市场淡季，猜测全年市场走势如何，这要看春节后的市场表现。

　　专家分析，在经历2008年市场观望期后，去年市场在3月份以后才开始持续升温，经过多月持续上涨，引发去年整体房价和市场表现创出历史新高。近期有消息称，去年全国房价每平米涨千元，创历史新高，西安房价也突破5000元大关。房价上涨过快，既超出普通市民购房能力，又使市场存在一定泡沫，短期内市场肯定会有调整的政策出台，国十一条就是政府遏止房价过快增长的重拳。今年年初采取政策调控，2月份恰逢春节，从历年情况看，成交量不会大，市场等等看的气氛更浓。 但3月份以后，市场情况或会好转。俗话说，一年之计在于春，开发商开年布局很重要，既要聚拢一定人气，决战2010，也要为每年4月份举行的春季住博会作准备，加大新盘以及新房源推出力度，势必在农历新年后影响刺激部分购房者或会逐步入市，自住型、改善性需求将逐步释放，市场成交量将可能放大。总体来看，当前房地产市场遇冷只是一种暂时现象，3月份之后，市场成交量会逐渐放大，尤其是一手房市场，有可能出现量价齐升局面。(姚秦川)