房价飙升的背后有没有推手？真的是自住需求推动的吗？

　　上海银监局昨天发布的2009年三季度上海房地产信贷运行分析报告显示，当季“两外人士”(外籍和外地)住房贷款增量占比大幅上升。1-6月，外地居民和境外人士住房贷款增量占全部住房贷款增量的比重为29%，1-9月则升至36%，其中，七八月份这一比例均达42%，特别是境外人士住房贷款增量占比7-9月分别达到3%、6%、8%。

　　是否炒房族又来？

　　沪上房贷总量破关

　　今年以来，全市中外资银行商业性房地产贷款余额连破六千、七千亿元整数关，9月末达7134.1亿元，比年初增加1175.8亿元。

　　从增量来看，房地产贷款增量逐季提高，仅三季度就增加588.1亿元，占今年以来的一半增量。从增量主体转变来看，购房贷款比例逐季提高，1-3月，购房贷款增量占房地产贷款增量的比重仅为18%，1-6月升至50%，而1-9月又升至65%。

　　可是即便如此，房贷的增速还是呈现“两低”，一是房地产贷款增速低于全市各项贷款，增速差近2个百分点。二是上海地区房地产贷款增速低于全国房地产贷款，增速差为9.3个百分点。

　　由于国家和地方在恢复经济的信贷支持上投入较多，总体上看，上海房地产贷款的走势还算正常。

　　个人房贷屡创新高

　　与此同时，申城个人住房贷款增量也屡次刷新纪录。

　　9月末，全市中外资银行购房贷款余额4543.6亿元，比年初增加760.2亿元，同比多增628.4亿元。其中，个人住房贷款余额3827.7亿元，比年初增加715.2亿元，三季度454.6亿元的个人房贷增量创单季最高纪录。

　　新建住房贷款增量占比上升，1-6月新建住房贷款增量占全部住房贷款增量的比重为38%，1-9月则升至47%。

　　天量之后必然是天价，之后就可能伴随着调整，这从10月份的房产交易天价无量已看出端倪。业内人士分析，“两外人士”的行动一致并非偶然。从中期因素来看，国际上目前要求人民币升值的呼声又再次响起，我国经济恢复所造成的外贸顺差局面仍可能延续，且未来为了防止通胀，加息可能依然存在。这些因素将使资金源源涌入。但从短期因素看，本市房地产救市的一系列税收优惠政策年内即将到期，长达一个月的房产交易周期使得许多两年以上五年不到的新购房人急于抛出。这有可能使一些房主在最后时刻为了减少将近8%的损失而减价。

　　房贷质量依然可控

　　上海银监局表示，房地产贷款质量总体控制稳定。9月末，全市中外资银行房地产不良贷款余额62.4亿元，比年初略增0.7亿元；不良率0.87%，比年初下降0.17个百分点。房地产贷款质量总体控制良好，其不良率比全部贷款平均不良率低0.57个百分点。其中，房地产开发不良贷款余额比年初减少5.1亿元，不良率1.3%，比年初下降0.5个百分点；个人住房不良贷款余额比年初减少1.4亿元，不良率0.45%，比年初下降0.15个百分点。

　　但业内人士也提醒，房贷不良率下降主要是房贷总量上升，仍然要严把信贷审批关。银监会日前已经明确要求各地严格执行二套房贷政策。

　　本报记者 陈韶旭