2009年火爆的中国楼市终于在2010年之初显现“高处不胜寒”的征兆。据相关媒体调查数据显示：2010年元旦假期，北京、深圳、上海、成都等多个重要城市楼市成交量全面降温，其中北京元旦三天商品住宅期房成交量仅为408套，较2009年同期减少了86套，降幅达17.4%；二手房成交仅63套，较2009年同比下降65%。而上海1月1-4日新房与二手房成交量也比去年同期出现大幅下滑。

　　纵观目前各方对2010年中国楼市波动的预测来看，盘整下行但不太可能出现大幅下跌已经成为市场基本共识。如深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁判断，在1季度楼市将处于僵持状况，此后的走势则取决于调控力度，但房价大跌的可能性不大。

　　如果真如上述预期，那么楼市在2010年之后极可能重现近年来“涨一年、停一年”的历史趋势，如2005年大涨，2006年停滞；2007年再涨，2008年回调。这一表象蕴藏的市场经济规律在于：京沪深等超大型中心城市年轻外来人口的大量涌入定居，带来的刚性需求增量无法在短期内消化。一旦户籍制度、保障性住房制度安排上缺乏大手笔革新，那么刚性需求将被迫入市消化房地产行业前期存量，并相应带动投资型需求入市，从而从根本上推高房价。

　　如果说目前房价还能依靠“丈母娘需求”，举家三代积蓄予以支付，那么下一波上涨之后，房价将真正成为高收入“金领”阶层所独享的玩物，绝非普通消费者所能承受。即便是刚性需求，在无法承受时也必须退避三舍。而此时的房价即便像某些开发商所言“无法抑制上涨”也仅仅是最后投机性的狂欢。事实上，世界经济金融投机史早已证明：任何一次房市、股市等金融市场的投机盛宴终将面临最后的“审判日”。

　　当前的政策目标应改变此前“调涨不调跌”的思路，着眼于宏观经济长远稳定的目标，将楼市回调到适应市场需求，以支持自住与改善型需求为主，购销两旺的市场状态。只有在对房地产市场的调控模式发生根本性改变之后，后续的强力政策，包括在近期已经在全国范围内进入模拟阶段的物业税才会逐步出台，并最终将中国楼市和经济稳定在合理可控的范围之内。

  　□陆志明(上海 财经评论人)