《中国高端物业气象报告》显示京沪穗深楼市中广州更具升值空间

　　日前，北京大学房地产研究中心等多家研究机构联合侨鑫集团发布了《中国高端物业气象报告》，显示目前中国高端物业正呈现供不应求的态势，有可能进一步支撑价格稳步上扬。分析认为，在北京、上海、广州、深圳四大一线城市中，广州的高端物业升值空间更大。

　　供求状况

　　需求增加供应不足

　　《中国高端物业气象报告》显示，从1997年到2008年，我国别墅、高档公寓投资额总体呈逐年递增的趋势，其中2008年投资额为2032.31亿元，是1997年的13倍，达到了近年来的顶峰。在销售面积方面，1997年我国别墅、高档公寓的年销售面积为254.25万平方米，到2007年该数值为4581.31万平方米，为1997年的18倍。2008年受金融危机的影响，当年高端物业销售量大幅下滑至2865.25万平方米，但仍为1997年的11倍。

　　在市场需求方面，高端物业需求近年来呈现出快速增长的态势，需求年均增长率高达30%。不过，日益增长的市场需求正遭遇供给不足的瓶颈。据统计，2009年全国高端物业销售竣工比由2008年同期的1.22∶1增长到1.45∶1，供应明显不足。这一供不应求的态势，将进一步支撑价格稳步上扬。

　　价格对比

　　四城市中广州最低

　　目前北京、上海、广州、深圳四大一线城市是高端物业最为繁荣的区域，但从成交价格来看，广州在四个城市中还处于洼地。

　　从成交均价来看，上海近几年的成交均价一直处于最高的状态，2009年上海高端公寓成交均价超过4.5万元/m2，今年则接近5万元/m2。北京处于第二位，高端公寓成交均价超过3.8万元/m2，今年接近4万元/m2。相比之下，深圳和广州高端公寓的售价要低一个级别，多在2万元/m2以上，深圳高档公寓均价3万元/m2，而广州仅为2.4万元/m2。

　　据了解，去年北京、上海、广州、深圳四地的单盘销售额冠军均为当地豪宅项目。其中北京的销售冠军为中信城，总销售额45.59亿元，均价2.8万元/m2；上海去年销售冠军为仁恒河滨城，总销售额52.88亿元，均价5.3万元/m2；深圳华润幸福里总销售额39.75亿元，均价4万元/m2，广州销售冠军为汇景新城，总销售额57.67亿元，均价2.6万元/m2。在四个城市的销售冠军项目中，虽然广州的汇景新城销售额最高，但均价却是最低的。

　　前景预测

　　广州豪宅“机遇年”

　　《报告》预测，2010年有望成为广州豪宅发展的“机遇年”。其原因在于，广州经济总量连续21年居全国大城市第三位，但房价却在全国各城市中保持较为理性的水平。其次，目前广州已经被定位为国家中心城市，同时今年即将举办亚运会，将大大提升广州的城市价值，同时还会带来更加完善的城市基础设施。因此可以预计，2010年将成为广州市高档物业发展的“机遇年”。

　　到底谁在买豪宅？

　　近年来全国各地的高端物业都出现了不同程度的供不应求现象，引发了不少人的思考：到底谁在购买这些天价豪宅？他们是怎样积累财富的呢？据《中国高端物业气象报告》分析，2009年全年新增贷款激增，高达9.59万亿元，这造成货币流动性过剩，加剧了通胀预期，从而促使大量资金进入房地产业，推动了房地产业的持续增长。而在这其中，高端人士出于对资产保值增值的高需求，令豪宅市场一片繁荣。

　　据了解，近年来我国拥有金融资产在100万美元以上的高端人士总人数逐年增加，从2002年的21万增长到2009年的37万，人均财富从2002年的412万美元增长到2009年的467万美元。根据胡润百富榜发布的《2010财富报告》显示，全国有87.50万个千万富豪和5.5万个亿万富豪，分别比去年增长6.1%和7.8%。其中，北京、广东、上海三地的千万富豪人数占了全国的近一半。

　　这些千万资产以上的富裕人士平均年龄为39岁，主要可分为四种类型：商人、高收入人士、“炒房者”和“职业股民”。过亿资产以上富裕人士的平均年龄为43岁，主要的财富来源是自己创办的企业所创造的价值，再加上房地产、股票等。

　　在投资理念上，亿万富豪不怎么注重规避风险，投资方向上，他们投资房地产的较多。从这可以看出，财富阶层仍然比较青睐房地产投资。(记者 黄涛)