开发商布局：不抬价、不降价、能开全开

　　买房人观望：钟情低价盘，迫使开发商降低姿态，五月份一新项目———

　　近半个月来，中央及地方政府出台的调控政策愈加严厉：严控信贷、监督开发商、规范保障房、限购新房……板子结结实实地打了下来，导致买卖双方都出现了彷徨，卖的在考虑如何保证销量？买的则在思量何时适合买入？市场也不可避免的再次陷入到互相观望的混沌期。

　　业内人士认为，由于经历了2009年的飞涨，目前许多项目都存在明显的降价空间，加大常规的打折力度，通过实际的让利刺激购房人重新入市或许是突破当前困局的最好方法。

　　●恐慌买房变恐慌卖房

　　开发商扎堆领证

　　“远洋一方新品盛大开盘。”“北五环沿线清河新城新房在售。”王先生拿着手机向记者表示，最近每天都会收到卖房的短信，看来自诩不差钱的开发商们真是着急了。

　　据北京市房地产交易管理网显示，以4月15日调控政策的出台为分水岭，之前半个月内领取预售证的项目仅有8个，而截止到5月2日，后半个多月领证的项目达到了23个，增长了近3倍，开发商的销售速度明显加快了。

　　表现最突出的是位于顺义新城的香悦四季，交易管理网显示，作为去年底热销的住宅项目，从今年3月27日至4月30日，该项目先后3次领取预售证，共发布房源633套，公示价格也从15500元/平方米涨到了19800元/平方米，被认为是急于在高位出货套现的表现。

　　业内人士认为如此的反差恰恰反映了开发商心理预期的变化。之前晚卖一天就能多赚一笔，因此普遍将客户群较窄的酒店式公寓或滞销的户型推入市场。如今，众所周知的原因造成风云突变，买房人不是不入市就是无资格入市，卖方市场的强势地位几乎在一夜间逆转。

　　“快销快跑，房子变成钱，落袋为安最踏实。”石景山某开发商如此解释目前的开盘策略。

　　●价格同盟形成

　　楼盘低姿态换来热销

　　据了解，其实早在“新国十一条”出台前两天，坊间就盛传相关部委要求提高首付比例的“小道消息”。这让一部分敏感的开发商率先嗅到了一丝硝烟味。一位不愿透露姓名的开发商坦言，空前严厉的调控政策甫一落定，他就第一时间拨打了同区域其他在售项目负责人的电话，了解大家的反映，共同商量对策。

　　该开发商还透露，现在卖方市场确实存在着纠结与彷徨。在当前形势下，提价，必然减慢销售进度，没有无比殷实的现金流是无法长久支撑的。而降价也不见得卖的动，多年的经验表明买房人大体抱着追涨不追跌的心态。即便选择不作为也更是慢性死亡，毕竟限购令(本月起同一家庭只能新购一套商品住房)都走上了前台，需求被明显抑制。因此，最后通过行业内的交流，现阶段大家基本形成了价格同盟，总结起来十字箴言：“不抬价、不降价、能开全开。”

　　然而，开发商的保价策略在“五一”小长假的检验中，似乎并未看到明显的效果。朝阳区、石景山区的多个售楼处门可罗雀。反倒是4月27日入市的纯新盘新里西斯莱公馆，以较低的姿态取得了不俗的业绩。搜房网数据显示，新里西斯莱公馆便是去年7月份名噪一时的大兴区单、总价地王。当时上海绿地集团以30.25亿元的总价、6605元/平方米的楼面地价击败万科、金隅嘉业等知名房企成功夺魁，此次入市也使它成为去年众多地王中首个开盘的项目。并且推出的800余套房源售出600余套，成交额达7亿元。

　　有人恐怕要疑惑，为什么受政策影响最大的郊区房反而热销呢？

　　保守定价或许是其取得热销的直接原因。据一位知情人透露，该项目原定于5月份开盘，但市场的降温预兆使得高层拍板提前入市，在定价上也较为保守，否定了最初2万元以上价格开盘的设想，最终以18500元/平方米的均价低调入市。

　　●保守定价不等于低利润

　　让利优惠或激发购买力

　　即便如此，令许多购房人不满的是，大部分楼盘的定价仍然超出了刚需群体的支付能力。《广厦时代》的调查中发现，新推出的项目在定价上虽比较保守，在区域内有一定的竞争力，但从其获取的利润来看，大部分在售项目仍非真正意义上的低价楼盘。

　　以黄村的新里西斯莱公馆为例，业内人士分析，该楼盘去年拿地时的楼面地价为6605元/平方米，即使加上建安费、管理费等其他成本， 13000-15000元/平方米的售价也还是有利润空间的。只是由于整个市场的价格飞涨，与同区域内的领海天使湾、鸿坤理想城22500元/平方米、23000元/平方米的均价相比， 18500元/平方米的开盘价反而成了“低价”楼盘。

　　“在保证利润的前提下，采取‘低价’策略快速推盘，能保证房屋价格在高位运行的情况下尽可能地激活购买需求，快速销售。”亚豪机构的分析人士这样指出，“由于调控政策抬高了准入门槛，加大了购房成本，使市场观望情绪弥漫，优惠让利等变相降价将有助于买房人的重新入市。

　　北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文教授也表示，由“京十二条”可以看出，监管机构对房产业的管理会越来越严，而北京市的房价近期一定会有所下降。黄兴文同时认为房价可能会降20%左右，但这对开发商也并非坏事，仍有利益可图的同时也能保证销售进度。(记者 李桁)