密度调控之下，北京楼市冷热不均。公开消息表明，以通州为首的郊区房价由领涨到领跌，部分新楼盘降幅在每平方米2000元人民币左右。4月21日，二套房认定以房屋数量为标准政策出台后，有关机构调查表明，依然有购房意愿者人数下降30%。而中关村、上地、清河等学府区的楼盘销售并未受到新政冲击，龙湖唐宁ONE、领秀·新硅谷四期、橡树湾等老盘销售态势依然平稳。

　　北京楼市冷热不均

　　调控效果正在部分区域显现。

　　北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月底至4月初，期房网签数量超过2万套。二手房的网签数量几乎比去年同期高出近一倍。但自“三套房停贷”等新政陆续落地后，近一周以来，北京新建住宅交易量持续日渐走低，新建住宅交易量回落近四成。据统计，近几天北京逾92个楼盘在打折，其中以通州为最。位于通州的K2清水湾，均价23000元/平方米，若全款支付，均价立减3000元/平方米。

　　二手房方面也有反应：据链家旗下各门面店的统计，从上周末开始，北京二手房交易市场上买方减少30%，而卖方却增加了20%。

　　而另一方面，一些热点区域的楼盘却出现“千人排队抢购”热潮。位于中关村的龙湖唐宁ONE，近日推出38套房源，开盘当日售罄；位于上清板块核心区的领秀·新硅谷四期，上周末开盘推出290套公寓产品，到场客户逾千人，认购金额7亿元。

　　供应不足 老盘更受青睐

　　随着北京北部大中关村规划的确立，中关村、上地-清河区域未来发展前景日趋向好。城市化进程的加快，将进一步带动区域住宅市场更加迅猛发展。但受规划影响，近两年海淀区土地供应严重不足，包括今年3月中旬成交的海淀区东升乡住宅用地在内，从2009年至今，海淀区仅成交了3块住宅用地，从开发周期来看，年内仅有1个项目可能入市。可以说，土地供应的稀缺是造成住宅市场供需失衡的主要原因。具体到中关村、上清板块，则更加面临新盘“断顿”之忧。

　　近期新政的出台，使楼市前景日趋复杂。但业内普遍认为，在政府调控力度日益加大的背景下，以自住需求为主、市场供应稀缺，区域配套成熟的项目将受新政影响较小，有望成为支撑一手住宅市场的主力。

　　据了解，目前中关村、上清板块的大部分房源几乎都是老盘的后期。因此，业内人士认为，在几无新盘供应的上清区域，以领秀·新硅谷为代表的老盘得以保持平稳的销售势头自然在情理之中。

　　自住需求学区房更保值

　　海淀区有中小学370所，更有北大、清华等名校云集。在搜狐焦点网参与调查的买房上名校京城学区房调查结果显示：有91.6%的人关注学区房，其中有五成买房人的购买意愿归属中关村及其辐射区域。专家表示，这一区域的高性价比楼盘更容易吸引购房人。

　　业内人士认为，自住需求的大量积压是中关村、上地一带的学区房销售顺畅的一大重要原因。中关村、上地区域拥有众多高新技术企业，就业人口非常多，购房需求相当旺盛。然而，整个区域内的住宅仅占30%。长期供应不足造成需求的大量积压，导致上述区域的住房更为保值。

　　据记者在领秀·新硅谷四期开盘现场所了解的情况来看，购买该项目的客户90%以上为首套自住和改善型自住。购买者多为项目附近在上地信息产业基地、中关村软件园工作的IT精英，以及周边科研所的研究人员和大学教师。据了解，该项目此次推出的公寓产品户型设计经典、实用，其中一居、二居在区域市场极其稀缺，加上项目紧邻城铁，出行便利，对大多数购房者而言，此类产品契合了他们追求城市便捷生活的自住型购房需求，因此一经推出，备受客户青睐，“千人抢购”也就不足为奇了。

　　此外，随着“80后”逐步进入适婚年龄，刚性自住需求日渐增多，记者从伟嘉安捷等贷款机构了解到：目前30岁以下的购房人占到首次贷款群体的70%，这部分群体由父母资助购买婚房的现象较为普遍，体现出非常明显的“跨代消费”的特征。

　　从长远看，北京楼市的“自住需求”依然比较旺盛。“跨代消费”提高了部分“自住需求”的现实支付能力，未来由父母资助子女购房的情况仍将持续。

　　综上，资深地产研究专家刘峰认为：在高频率的调控背景下，自住型购房者选房可优先考虑以上地、中关村区域为代表的学府区，这些区域的住房相对更具保值潜力。一个佐证是，金融危机后，全市二手房成交量下跌近13%，但海淀区二手房却表现出较强的抗跌性，反而上涨了近2%。不过，他也指出：投资者仍需慎重。 (侯敏)